2013年1月
瑞安沈阳天地二期市场研究、项目定位及产品初步建议
沈阳天地
——瑞安品牌献给沈阳的城市建筑作品
【前 言】
在经过为期三周的紧张工作、调研分析、研究讨论、头脑风暴。。。我们克服沈阳当地数据信息不公开、多种业态涉及数据庞大等困难，经过多轮的分析论证，对本项目的价值剖析及定位也逐渐清晰鲜明，面对本项目我们倍感兴奋
本案是一个典型的黄金地段城市综合体项目，适度的体量、绝佳的区位、复合的资源都提供了良好的开发条件，但同时我们又面临短期过饱和的市场、国内外地产大鳄的同台竞技、还需深挖东北地域特征等难题，如何在市场中找准角色站位、打造有竞争力的产品、实现最大化的价值、确立沈阳市场的瑞安品牌标签，成为本次第一阶段报告的核心内容
报告基本框架
开发条件研判
本体条件分析
竞争环境解析
开发愿景理解
核心价值提炼
项目整体定位及开发策略
分业态可行性研究及定位
住宅物业可行性研究及定位
公建物业可行性研究及定位
商业物业可行性研究及定位
公建市场概述及特点分析
商业市场概述及商圈分析
高端住宅市场竞争环境
写字楼市场研究及定位
商业定位及产品初步建议
高端住宅市场目标客群
商业运营保障计划
住宅定位及产品初步建议
公寓市场研究及定位
销售型商业市场研究
一、本体条件分析
二、竞争环境解析
三、核心价值提炼
四、开发愿景理解
【开发条件研判】
本体条件分析—区位条件
地处沈阳市金廊北段，地段堪称城市“核心中的核心”
西侧紧邻北陵大街：南部与北京街、青年大街组成贯穿沈阳市中心南北向的核心道路，构建了“中央都市走廊”—金廊；
南侧地铁2号线，周边数十条公交线路，形成便捷的交通网络；
白龙江路直达沈阳北站
皇姑区为传统中心城区，涵盖北行商圈，比邻北站CBD，基础条件好，城市配套成熟；
同时，皇姑区还云集众多辽宁省级行政机关，是辽宁省政治文化中心；
受全运会影响，沈阳经济发展热点南移，皇姑区近年处于发展滞后状态，亟待新的区域热点激活版块
本体条件分析—交通路网
周边道路发达，公共交通系统完善，市政配套设施良好
岐山路站
西侧紧邻北陵大街：南部与北京街、青年大街组成贯穿沈阳市中心南北向的核心道路，构建了“中央都市走廊”—金廊；
南侧地铁2号线，周边数十条公交线路:地质局站：116/184/228/279/280路；省公安厅站： 163/214/217/220/281/293/800/路，形成便捷的交通网络；
白龙江路直达沈阳北站
沈阳天地一期
P1板块
P2+P3板块
北陵大街
白龙江街
黑龙江街
宁山东路
巴山路
地铁2号线
地质局站
省公安厅站本体条件分析—周边环境
沈阳北站
乐天地块
老居住区
老居住区
天成二小区
（1996年)
将军花园（2000年）
地块北侧
地块西北角
黑龙江街
北陵大街
地块周边多为老旧社区，具备一定的居住氛围，但生活配套很少且低端
本体条件分析—地块规划
因地制宜，兼顾地块特征与业态合理排布的双重价值实现
P1地块
临近市政主干路，因此更适合以公建为主的物业规划；
西侧临近北陵大街，具有较好的昭示性、通达性，因此写字楼、公寓、商业更适宜在此侧规划布局；
北侧对望老旧小区，因此面向宁山东路一侧适宜规划临街店铺
P2P3地块
地块四周道路均为支路，相对更为静谧，更适宜居住物业的规划；
地块东北角因黑龙江路可直达沈阳北站，因此可适当规划写字楼业态；
考虑项目一体化问题，可考虑对白龙江路改造，减少其社会车流人流通行量，以保证住宅的私密性
本体条件分析—技术指标
本项目体量适中，应弱化与金廊沿线大型综合体的直面竞争，独辟蹊径
多业态的规划指标，但体量适中避免同质竞争
周边居住氛围浓厚，但生活配套老旧程度严重
拥有较好地段优势，但所处区域热度有待点爆
受地域发展、周边环境、体量指标等客观因素——
本体条件分析—小结
摆在我们面前的问题：
面对一个资质优越但有待引爆的区域，如何应对强势同业竞争，开发体量适中、有特色、有竞争力的城市综合体？——在本体条件之外，让我们抬头看看竞争市场的情况？
随着沈阳市国际化步伐的迈进，近两年已经具备一定发展规模和市场认知，
综合体多集中在金廊沿线、一环内黄金区位
大沈阳经济区及金廊的概念提出之后，沈阳市的区域优势和政策优势吸引了众多开发企业的进驻，许多城市综合体也拔地而起；
目前综合体集中在一环内，以金廊沿线为主，太原街、中街商圈为辅
成熟发展
本案竞争环境分析