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某年浙江万年基业宁波商业地产项目定位策划报告(61页)

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更新时间:2018/10/3(发布于浙江)

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文本描述
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说明
本报告主要基于2013年8月12日我司提交的定位策划报告进行深化与补充。

1.0北仑区企业及人口补充资料
1.1北仑区产业结构
产业支柱:技术与新兴产业、设备制造业、现代服务业三个方向为主
2010-2012年北仑三产比重
第一产业 第二产业 第三产业
近年来,由于宏观经济环境和城市快速发展,北仑区依托港口经济,三产有进
一步调整,新一轮的产业升级正在发生。

2012年,六大临港产业工业生产总值1082.26亿元,占规模以上工业总产值的59.3%,港口仍
为重要依托,同时汽车制造业、造纸和纸制品、化学原料及化学制品的呈现增长,而专业设
备、电力热力和供应业则出现下滑,表明临港产业有向高科技化、专业化发展的趋势;
高新技术与新兴产业主要涉及领域
光电产业链、海洋工程装备、海洋新材料等产业、光电资
讯、物联网感测器、集成电路和高端软件、新能源等高新技
术和新兴战略产业
汽车产业基地、海洋新兴产业、塑机、压铸模具、港口物流
设备制造业主要涉及领域
现代服务业主要涉及领域
大宗商品仓储、物资储备基地、企业研发及资讯技术外包产
业、高端商务基地1.2北仑区企业信息
企业数量
截至2012年,北仑全区共有562家规模以上企业。

企业特征:大中型高产企业为主,500强企业数量众多
2012年,全区规模以上企业实现工业总产值1826.45亿元,共有175家亿元以上企业,工业总产值
1657.06亿元,占全部规模以上工业产值的90.7%,比重比上年提高1.6个百分点;
截至2013年8月,北仑共有33家世界500强企业入驻,项目投资数达73个,项目总数占全市的三分之
一。

员工数量
北仑常住61.5万人口中,约29.05万人是在大中小型企业(不含工商个体)中从事技术服务、现代服
务业等相关工作,占比为47.23%。专业技术等级 高位数 中位数 低位数 平均数
初级工 73286 30590 15720 32407
中级工 117578 32198 17430 42991
高级工 137994 48268 20417 58488
技师 147150 51368 22463 65164
高级技师 163453 60274 35172 73314
其他人员 85862 27898 15720 32383
正高级专业技术职务 573723 143755 34342 172082
副高级专业技术职务 527976 66604 29464 128986
中级专业技术服务 419137 80812 25119 117557
初级专业技术服务 219684 49554 20110 70239
※说明:工资指导价的高位数为样本资料从高到低排序后高端10%的平均值,低位数为低端10%的平均值,中位数为居于资料系列中间的
数值,平均数为全部样本资料的平均值。

北仑目前发展主要以三大产业为主,同时又以技术型行业为主,从区域制定的标准,结合北仑临港产业占比较大
的优势,故工资要高于平均水平;
此外,由于规模以上企业、亿元以上企业数量可观,故中产和高产阶级数量相对也高于其他区域。

北仑区域以技术型员工为主,整体收入水平高于宁波市平均值,同时中高产阶层占比可观。

1.3北仑区收入水平1.4北仑区消费结构
北仑区2011年社会消费品零售额
总额(万元) 同比增长
从近几年北仑区人口消费结构不难发现,基本生活类消费比重较高,但增速
放缓,甚至出现负增长,而石油制品、通讯器材及其它类的消费增速提升显
著,寓意着人们对于交通及精神生活等方面的支付越来越多。

未来区域产业发展逐步实现向
高科技化和专业化方向转型,
中高收入人口比例将逐渐增大,
支付能力逐步提升,消费需求
将更为多元化。1.5北仑区客群描述
第一类层级:企业高管,政府官员
此部分客群收入在区域内最高,且政府官员具备程度较高的用餐标准较,因此
消费能力最强,但消费外溢特征也相对明显,未来对于本项目而言,非重点捕
捉对象。

第二类层级:世界500强中高管,海龟职员
此部分客群统称“新宁波人”,与老宁波人相比,他们的消费意识更超前,年
收入约30-50万元,消费能力较高,同时注重生活体验、生活品质和精神消费,
一定的娱乐和中高端服务业态对其具备一定吸引力,是未来项目需要培养的群
体。

第三类层级:企事业员工
员工构成以工人为主,兼有部分白领员工。其中外来人口居多,其消费普遍处
于“月光”状态,消费观念较为开放,既有日常生活类消费,又要求一定的娱
乐精神消费;而本地员工消费观念非常务实,多用于餐饮、生活等基础消费,
未来项目需要重点关注此类群体。