东海城市综合体项目 营销思考 初稿：草案框架 市场分析：四大不利因素 内容框架： 核心战略：四大重要转变 营销策划：落实三个基本点 推广节奏：把握四个阶段 PART Ⅰ市场分析 四大不利因素 制约项目营销 不利因素之一 较小的项目体量 项目为四层商业，总建筑面积约1.6万平方米。较本地区同类商业项目（远洲城市广场和亿丰国际广场）无规模优势，不利于项目品牌形象的塑造。 不利因素之二 双解的项目区位 项目位于老城区核心商圈，人流集中，交通便利，配套完善。 但同时，项目仅有一面临街，且处于非路口位置，对人流汇聚及后续经营将有不利影响。 不利因素之三 模糊的品牌形象 项目前期业态定位需要调整，急需以全案的品牌塑造，树立品牌识别，提升项目高度与市场认知度。 不利因素之四 同类竞争项目抢占先机 远洲城市广场&大卫茂国际购物中心已于2012年10月开盘，黄金珠宝区、儿童区、大型餐饮东区、化妆品区、水吧区、烟酒区旺铺已售罄。 亿丰国际广场也将于7月20日认筹。 面对体量限制、双解的项目区位、模糊的品牌形象、有限的市场容量及较多的投资物业…… 形势不容乐观！ 项目的核心问题是什么？2 项目的体量决定了全盘推售的策略，如何保证快速走量 在走量的前提下如何保证项目高溢价空间，进一步提升本案的整体价值 项目操作要点思考 ●强化“城市中心”绝版核心区位 ●重塑品牌形象，提升品牌知名度 ●粘性营销，小步快跑，短时间内引爆市场 ●活动营销为主，配合多种传播渠道 ●招商先行，以招商带动和促进销售 PART Ⅱ核心战略 针对区域市场 针对竞争项目 针对品牌价值 针对目标客户 目标 核心 策略 观念之变 前景之变 品牌之变 价值之变 转变 针对区域市场 Region’s TO Best Region Best 打造最好区域内的最佳物业 Region’s Best Best Region’s 东海城中心绝版地标级城市综合体 项目定位 针对竞争项目 传播稀缺性、未来价值及抗跌能力 稀缺性城市核心区位，绝版商业项目；它意味着无限的升值潜力，也就意味着更高的投资价值。 未来价值中国CBD式城市布局，而非欧美卫星城式城市架构，必将以城中心向外拓展；它意味着未来更多的消费群体、更繁华的商业中心。 抗跌能力项目具备地标性和不可复制性特点，这就意味着更高的抗风险能力。 针对品牌价值 借高端品牌引进树立项目整体价值 商业资源的整合者 时尚消费的引导者 国际品牌的引进者 区位价值的提升者 投资利益的领涨者 ……