2 同策观点——小幅优惠或微幅降价将成为市场的主流趋势 从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去投资化”，尽管市场也呈现出房 价降幅收窄甚至个别项目涨价的现象，但是，价格方面仍然难以有反弹的机会。从市场买卖 双方心态来看，目前市场始终是处于“阶段性”的观望状态。“十一”前后的房地产市场成 交状况亦是如此 第一、市场成交量回暖之后，开发企业资金面不太紧张，部分开发商或主动或被动地继 续博弈市场，开发商推盘节奏的放缓供应量的减少，从而影响市场成交量及地方政府财政收 入，倒逼部分地方政府出台“刺激”房地产市场的政策措施 第二、部分开发商利用活动营销、房展会等时机，发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作买涨 不买跌的市场涨价预期，及部分城市银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加， 导致部分购房者进一步观望 但尽管是“阶段性”观望，上海房价水平自今年以来依旧没有出现较为实质性的下滑， 从全国情况来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本 调查数据，2012年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比 8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨。这将使开发企业对于整个 市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步 有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面” 的真正意义的“回暖” 但是，从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企 业的资金面的状况也会逐渐得到缓减，但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松 动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影 响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有 一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年 之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，全国房价开 始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很 难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或 微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。市场回顾——商品住宅成交增加未如预期 物业类型 三季度供应面积 三季度成交面积 三季度成交均价 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元/平米 环比 同比 商品住宅 294.54 ▲13% ▲4% 247.14 ▲1% ▲30% 23017 ▼1% ▲4% 公寓 262.56 ▲22% ▲5% 219.68 ▲4% ▲34% 22572 ▼1% ▲7% 别墅 28.97 ▼32% ▼2% 27.46 ▼14% ▲2% 26577 ▲6% ▼8% 商业 48.25 ▲72% ▼5% 40.99 ▲63% ▼22% 16665 ▼11% ▲5% 办公 45.02 ▲32% ▼11% 41.17 ▲24% ▼25% 24325 ▲27% ▼20% 十一“假日楼市”于10月6日落下帷幕，“看多买少”依然是房展会的特征，尽管据 主办方统计，人气与去年同期基本呈持平状态，而成交量增长明显，但是，大多参观者仍表 示会再观望。在多种楼市调控力度下，楼市价格有所回落，但回落幅度不明显，尤其是今年 在两次降息，以及随着开发商前期跑量已收到成效回笼资金的前提下，资金压力不大，其降 价动力削弱，最终会选择房价降幅收窄或涨价，而楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状 态，陷入“阶段性”观望气氛，从而使市场成交量出现萎缩 2012年9月份的住宅成交量只有80.99万平米，几乎和传统意义上的8月淡季是持平 的，同策咨询研究中心分析师许之静认为，缺乏实质性优惠，是今年 “金九银十”成交乏 力的重要原因。从整个三季度的数据看，商品住宅的成交量为247.14万平米，环比上涨幅 度仅1%，未如预期。相形比较之下，商办市场表现就较为喜人 全市商品住宅每月供求及均价走势 23947 22275224892254122566 21556 2285022064223532279121115 21056 2209622541 19831 2213822450 2407124607 22651 21696 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 11- 01 11- 02 11- 03 11- 04 11- 05 11- 06 11- 07 11- 08 11- 09 11-11-11-12- 01 12- 02 12- 03 12- 04 12- 05 12- 06 12- 07 12- 08 12- 09 万平米 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000 26000 元/平米供应成交成交均价商品住宅季度供求走势 202.10 335.61 280.61 249.07258.54 291.54 163.85190.74 243.63247.14 108.77 222.39 152.78141.96 22258 2199422200 23017 2153621542 2317150 100 150 200 250 300 350 400 2011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q3 万平米 20000 20500 21000 21500 22000 22500 23000 23500 元/平米 供应面积成交面积成交均价 1.9月重点项目开盘情况——优惠收窄 新增供应爆发 项目名称 环线 板块 推盘户型 推出量 （套） 报价 （元/ 平米 ） 优惠情况 认购/以往 价格情况 上海玉兰花园 外郊环 唐镇 加推15#楼为 面积在 123-233平米 的二、三房 72套 36000元/平米 9月2日前认 筹、购房的客户 能拿到9.4折 的优惠 截至开盘当天下午，该楼盘 已定售房源超过50套，销售 金额约3亿元 新里崴廉公馆 外郊环 南翔 精装房源有88 平米二房，101 平米和130平 米三房 折后19000元 /平米 今年上半年公寓均价16675 元/平米 明园森林都市 内中环 大宁 户型是87-89 平米两房， 88-89平米三 房，148-177 平米三房 374套 35000元/平米 现有85折优 惠，折后均价约 31000元/平 今年上半年公寓均价27983 元/平米 长泰东郊御园 外郊环 间 航头 189平左右户 型别墅总价 500万/套； 230平左右的 别墅总价700 万/套。每户赠 送面积约140 平米 189平左右户 型别墅总价 500万/套；230 平左右的别墅 总价700万/ 套。每户赠送 面积约140 平， 现有预存10万 立减100万优 惠 今年上半年公寓均价24471 元/平米 长泰西郊别墅 外郊环 泗泾 220-330平米 独栋别墅 28000元/平米 部分房源有优 惠 今年上半年别墅均价34789 元/平米 远洋香奈 外郊环 杨行板块 85平米两房、 108平米三房、17500元/平米首次开盘135平米三房 万科金色领域 外郊环 嘉定主城区 89平米精装三 房、85平米精 装二房 15000元/平米 “交2万元意 向金抵4万元 房款”，“全款可 享9.7折，贷款 可享9.8折” 今年1月首次开盘时成交均 价在1.1万-1.2万元/平方米 宁兴上尚湾 外郊环 江桥 82-88平米二 房 40多套 折后130万元/ 套起 2012年7-8月公寓成交均价 17931元/平米 合景领峰 郊环外 嘉定主城区 147平米三房 16000元/平米 优惠至售楼处 详谈 2012年6-8月公寓成交均价 16030元/平米 北郊庄园 郊环外 安亭汽车城 板块 220平米联排 350万元/套起 首次开盘 象屿鼎城 外郊环 川沙 92平米、119、 122平米精装 房 约200套 23000万元/平 米 最高可享6万 优惠 2012年6-8月公寓成交均价 23194元/平米 金地艺华年 外郊环 航头 90平米，平层 约190平米 16500元/平米 购房享受98折 优惠 公寓首次开盘 东方冠郡 外郊环 新场 97-100平米二 房、139-143 平米三房 约300套 12500元/平米 优惠两房3万 元，三房4万 元。当日另有5 套特价房 已经“卖了2/3” 华润佘山九里二 期 外郊环 间 泗泾 169平米四房 23000元/平米 总价优惠8万 2012年1-8月公寓成交均价 37404元/平米 上海绿地香颂 郊环外 柘林 125平米联排 别墅 200万元/套 2012年1-8月别墅成交均价 15648元/平米 旭辉百合宫馆 郊环外 青浦新城 约92平米二 房 84套 1.5万元/平米 95折优惠 2012年6月-9月25日公寓 成交均价13377元/平米 保利叶之林 中外环 大场 103平米、125 平米三房，147 平米四房 23000元/平米 首次开盘 保利天鹅语苑 郊环外 嘉定主城区 推出 80、89、 91平2房，134 平3房 100套 1.45万元/平 米 当日共计签约70多套 保利茉莉公馆 外郊环 浦江 88-93平精装 2房，131平精 装3房；多层 82-86平毛坯 2房；叠加别墅 面积约150平 米 精装均价 23500元/平 米，毛坯均价 21500元/平 米；叠加总价 从380-450万 元不等 购房交2万办 VIP卡，公寓可 享5万优惠，叠 加别墅享10万 优惠 2012年1-6月公寓成交均价 22501元/平米2. 存量分析——商品住宅库存总量重破千万 截止9月底，上海商品住宅可售余量重破千万方，达1058.82万平米，环比8月底上 升了6个百分点，同比去年上升幅度接近2成，并且，这也创下了有史以来的库存新高， 超过今年5月底首次破千万的1001.86万平米的数据 看似应为市场最好的“金九银十”却让开发商再次陷入尴尬窘境，9月份，全市商品住 宅新增预售127.09万平米，创下2011年以来的月度供应新高，而成交量却表现平平，只 有80.99万平米，较8月份增长不到1万平米，供大于求的状况非常明显，这也直接导致 了库存再次被积压 同策咨询研究中心分析师许之静认为，一方面，这是因为房企的资金不紧张，不急着卖， 很多9月获得预售的新盘将