目录 1.0项目背景分析 1.1城市分析 1.2区域分析 5.0租金估算 5.1租金测算相关界定 52租金评估方法1.2区域分析 1.3项目分析 2.0市场研究 5.2租金评估方法 5.3租金评估标准 5.4首三年项目租金收入估算 55两套方案对比分析2.1竞争环境分析 2.2租户需求分析 3.0项目成功关键因素分析 6.0建筑规划初步建议 5.5两套方案对比分析 61项目总体布局规划建议 项目成功关键因素分析 3.1项目SWOT分析 3.2成功案例借鉴 6.1 项目总体布局规划建议 6.2 动线规划建议 6.3 主要指标建议 4.0商业发展概念定位 4.1 项目定位依据 4.2 项目主题定位 6.4 商业平面布局及店铺规划建议 6.5 商业整体效果建议 6.6 配套商业设施布局及建议 4.3 项目客群定位 4.4 项目档次定位 4.5 项目业态组合 46项目业态发展主线及亮点推荐 附件： 附件1：区域人口GIS调研详细信息 配套商业设施布局及建议 Page 2 4.6 项目业态发展主线及亮点推荐 4.7 项目楼层布局及业态配比 附件1：区域人口GIS调研详细信息 附件2：项目周边街铺/底商租金信息 1.0项目背景分析 1.1城市分析 1.2区域分析 1.3项目分析 Page 3 1.1 城市分析城市地位城市商业城市经济城市规划 大连是历史悠久的滨海城市，依靠现代制造业及服务业的发展和临海的区位优势，已发展 为东北经济中心及国内旅游中心城市，未来将成为东北亚航运中心，城市发展极具潜力。 东北地区经济发展的门户 未来东北亚航运中心 宜居城市、旅游中心 城市综合竞争实力居东北之首； 北方地区外资银行最集中的城市； 大连素有“浪漫之都”美誉 大连有“国家环境保护模范城中国最 目前已与国内30多个港口通航，并与 150多个国家与地区的港口有航运往来北方地区外资银行最集中的城市； 拥有亚洲最大、全球第二的大的期货市场 上市公司数量及拟上市公司规模在东北居 首位 大连有国家环境保护模范城、中国最 佳旅游城市、中国十佳金融生态城市、 全国文明城市”称号 近年每年吸引海内外游客近4000万人 150多个国家与地区的港口有航运往来 到2020年，大连将建设成为东北亚国 际航运中心，这是国家批准的第一个航 运中心规划 国内外旅游客群高素质商务客群沿海城市经济互动 TTCBL城市经济发展为商业市场繁荣发展奠定基础 Page 4 TTCBL：城市经济发展为商业市场繁荣发展奠定基础； 现代服务业发展所吸引的高素质商务人群持和续稳定的国内外旅游客群为城市商业发展注入新动力。 城市地位城市商业城市经济城市规划1.1 城市分析 大连市的地区经济和居民收入持续快速增长，将不断提升大连居民收入水平和对生活品质 的要求，进而带动大连居民消费结构的优化，消费水平和消费品质的提升。 “十一五”规划完成情况及“十二五”规划目标 指标名称单位 “十一五”（2006-2010）“十二五”规划(2011-2015) 2010年年均增长率(%)2015年 年均增长率 2010年年均增长率(%)2015年 年均增长率 (%) 地区生产总值亿元5,15816.110,000≥13 社会消费品零售总额亿元1,64017.53,73018 城镇居民年均可支配收入元212931224260013城镇居民年均可支配收入元21,29312.242,60013 Page 5数据来源：大连市统计局&大连市十二五规划 目前大连的支柱性产业包括石化造船装备制造电子信息及软件高新技术与现代 城市地位城市商业城市经济城市规划1.1 城市分析 目前，大连的支柱性产业包括石化、造船、装备制造、电子信息及软件。高新技术与现代 制造业在提升城市综合实力和核心竞争力的同时，更带来了大量具有消费潜力的从业人 员。 “十一五”期间，政府已经开始 全力建设支柱性产业的相关基地 全力建设支柱性产业的相关基地， 未来大连市竞争力将进一步加强。 另外，日韩企业在支柱产业中占 另外，日韩企业在支柱产业中占 据重要地位。韩资造船业、日资制 造、日韩外包电子信息业等带来了 大量外来人口。 大量现代制造业和高科技产业的管理人员、技术人员、日韩人士和外资企业从业人 员具有较高的消费能力和消费意识是城市商业重要的消费群体 Page 6 员，具有较高的消费能力和消费意识，是城市商业重要的消费群体。 城市地位城市商业城市经济城市规划1.1 城市分析 大连是东北地区重要的国际金融中心，金融相关企业及金融人才大量聚集，为城市商业发 展提供良好的金融支持及高质量的消费人群。 大连是东北地区外资银行最集中的城市，是东北最大的国际 结算中心，已与世界150多个国家和地区建立了结算网络； 法巴银行 大连商品交易所是中国三大期货交易所之一，也是亚洲最 大、全球第二的大的期货市场。 大全球第的大的期货市场