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我们一切研究都必须以现实条件为基础，以发展商目标为导向
目标
p实现发展商利润价值最大化！
p考虑项目自持物业，着眼实现收益长久稳定
p控制项目投入成本
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我们所做的一切必须着实解决发展商最为关心的问题
本报告要解决的问题
Q1：
片区开发量巨大，大牌云集，如何形成本案差异化竞争优势？（如华润
凤凰城、恒基凯旋门？）
Q2：
松雅湖新城开发已成为未来星沙建设的核心亮点，并已进入实质性建设
阶段，如何顺应其开发建设趋势，把握最佳项目开发与入市时机？
Q3：
采取何种开发策略，以获得该项目最大化的开发价值？
中原将秉承求真、务实的专业态度和操作经验，愿为发展商解决前期定位
及物业发展及规划问题；探寻项目价值最大化的有效方法
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项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素
q项目地块技术指标
用地性质：住宅＋商业，总占地面积48753平方米,总建筑面积：192044平
方米（含地下车库面积），容积率暂定3.37，商业面积暂定11902平米
q项目区位
位于长沙星沙国家经济开发区、星沙大道和滨湖路交汇处，北侧紧邻城
市最大湖泊在建公园“松雅湖公园”
q项目周边
地块北侧紧邻碧桂园开发的威尼斯别墅居住区，以及打造长沙“西湖”
的松雅湖公园。项目东侧为爱琴海岸住宅项目，南侧为松雅湖畔商品房，
西南侧为长沙卫校、长沙师范专科学校
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项目研究工作的阶段划分
2010/3/52010/3/19
第二阶段
启动区定位及物业发展建议
建筑任务设计书
工作
最终成果
区域（星沙及周边区域）宏观经济背景研究
区域（星沙及周边区域）土地市场、房地产（住
宅、商业）市场调研
对政府官员、专家及消费者深度访谈
目标消费者问卷调查
项目的优劣势分析和价值判断
项目战略方向制定与整体定位
项目的经济测算
星沙房地产市场调查分析结果
项目的市场定位与发展战略（终稿）
提交整体报告（终稿）
根据客户建议深化
研究，完善报告
2010/4/15
至今工作
第一阶段（终期）
提交终稿
第一阶段（中期）
项目整体定位与发展战略
规划设计任务书
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工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析
项目和地区
背景分析
锁定部分市
场的集中分
析
其它基
础分析
项目周边及地块勘察
星沙区经济情况
星沙区发展现状
星沙区总体规划
星沙区房地产住宅、商业市场状
况
3位政府官员
具体分属机构
星沙新区规划局、工
商局，市房产交易中心
120份目标消费者问卷调查
星沙住宅市场情况
全市商业网点分布、商业市场
情况
地产专业人士4位
房产销售主管2位
目标消费者深度访谈15
位
调查各区域重点楼盘36
个
案例借鉴
地块价值分析的结果
经济效益分析
最优容积率与物业配比
定价的市场支撑条件
发展战略与定位
项目前期基础调研工作
地块解析和界定
宏观经济背景分析
各区域住宅与商业供求情况分析
星沙经济、产业、人口背景分析
消费者经济能力与投资取向分析
目标市场的竞争分析
片区消费者构成、消费者价值取
向和置业倾向的分析
星沙商圈历史形成与现状分析，项目
商业定性分析
项目整体实现的机会点分析
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项目研究思路解析
WHY 为什么WHAT 做什么HOW 如何做
项目定位背景研究
2、经济环境与城市发展研究
项目定位规划项目开发运营
客户定位
产品定位
价格定位
形象定位
1、城市总体概况
2、城市总体经济与区域经济
3、城市总体规划与区域规划分析
1、项目立地条件及开发适应性分析
1、项目地块解析
2、项目SWOT分析
3、长沙楼市回顾及预测分析
1、长沙2009年楼市回顾
2、长沙2010年楼市预测
4、区域市场竞争环境研究
1、区域整体市场格局
2、区域楼市供求关系发展评估
3、区域楼市价格发展
4、区域产品供应特征分析
5、区域客户构成及特征
6、竞争个案代表分析
可
能
性
可
行
性
可
操
性
可
行
性
运营策略
规划布局
1、物业选择
2、户型建议
3、户型创新
1、案例借鉴
2、总体规划结构
3、道路交通组织
4、景观绿化系统
5、会所及物业管理
6、自持物业建议
筛选条件：
1、城市辐射力
2、本体质素度
3、楼市成熟度
筛选条件：
1、形象高低
2、目标客群
3、物业规划
1、运营目标
2、运营原则
3、运营策略
开发时序
1、松雅湖开发时序
2、项目建设时序
财务测算
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