招商.江湾城 2011年年度营销计划书 汇报时间：2010年12月25日 编写单位：重庆鼎合地产顾问 第一部分：2011年市场情况展望 第二部分：项目现状以及营销目标思考 第三部分：2011年营销推广原则 第四部分：分阶段营销策略分解 汇报内容 第一部分：2011年市场情况展望 政策层面 供需层面 竞品市场 后市研判 政策层面 4.17【国11条】落地 9.29【国二次调控】落地 1、首套房按揭比例： 90㎡以下户型首套房首付款不得低于30% 2、第三套以上住房： 银行可根据放款风险情况评估，发放三套房住房贷款 1、首套房按揭比例： 部分面积大小，首套房首付款一律不得低于30% 2、首套房按揭比例： 部分地区，所有银行禁止发放第三套购房贷款 3、首套房按揭比例： 对不能提供一年以上纳税证明的外地客户暂停发放银行贷款 4、首套房按揭比例： 对于房价过高，上涨过快，供应紧张城市限定购房套数 从控制到打压 2010年4月17号称为历史最严厉的国调出台，其目的意在打压房地产炒房现象，但调控经过数月后遭遇尴尬境地。国家为从根本上解决房地产泡沫现象，在2010年9月29日再次出台政策组合拳，从二调内容上看，意图已明朗化，从模凌两可到坚决打压的态度已非常坚定 供需层面 从上表可以看出2010年1-10月的商品房新开工面积达到4791万方，超过2009年全年的新开工量，会使得2011年市场供应量大幅度增加，而需求的变化相对平衡， 2011年市场供求关系将朝着供应严重大于需求的方向去发展，而这将导致市场量价关系再次发生变动，如果一旦价格变动变得抑制需求，市场将可能发生较大程度的异动 竞品市场 主要竞争对手待推情况 后市招商江湾城竞品项目中预计将有120万方的住宅入市，后市产品竞争比较激烈 后市研判 1、后期政策“从严”可能性极大 2010年国家针对过热房市进行两次调控，从其他城市市场表现来看，房市已经出现下滑。但重庆房市一直保持高速增长态势，此种现象已为地方“严调”埋下伏笔 2、后市竞争加剧 从2010年开工面积及竣工面积可看出。2010年待竣工面积超过3000万㎡之多。同时竞品方面，预计2011年推盘量达120万㎡，因此本案2011年面临着严峻的市场横向挑战。