北京工业地产市场研究 市场研究 中国工业地产特征 北京工业地产概述 望京地区工业地产调查 亦庄地区工业地产调查 昌平地区工业地产调查 -3- 国内工业地产特征——分类 1、物流仓储：选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港，目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上； 2、工业研发楼宇：选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化，分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大，政府扶持，且对高新园区有优惠政策； 3、工业厂房：选址在制造业较发达地区较集中随着世界制造中心向中国加快转移，市场供不应求但目前政策对此类用地已限制 -4- 国内工业地产特征——主要特征 政策主导为主： 受国家产业发展政策及扶持政策影响较大； 不受住宅政策调控影响； 专业性强，与产业化程度密切有关： 产业客户为工业地产的目标客户； 工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关； 区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素 区域性强，趋于高端化： 珠三角区域多以低端的制造型企业为主； 长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主； 今后工业地产将越来越趋于向高端发展； 投资回报稳定： 工业物业以出租为主； 因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定 -5- 国内工业地产特征——价格影响因素 1、政策性因素工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策 2、地理位置区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等直接影响物业价格 3、配套设施及服务园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格 -6- 国内工业地产特征——开发模式 1、工业园区开发模式：在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体； 2、主体企业引导模式：是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式； 3、工业地产商模式：房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理； 4、综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。