诚品嘉园 致天津市高速公路经营开发有限公司 易居研究院天津机构 3知已 明势 取道规划总用地面积 ：16.18 万平方米 总建筑面积 ：21.79万平方米 其中住宅建面：20.53万平方米 建筑密度：20.5％ 综合容积率 ：1.35 建筑类型：小高层、叠拼、联排 典型的远郊区县现有建成区边沿的中等规模的居住类产品 知已|属性认知 此类项目一般具有如下特点： 有一定的成本优势。 市场状况不稳定，受规划政策、市政改造影响大。 区域人口基数薄弱，客户购买集中度高，收入结构两极分化明显。 区域狭小，宣传渠道缺乏或单一，知名度树立容易，美誉度树立艰难，口碑效应很重。 同城竟比程度高，尤其在单价方面，同质产品替代性强。 知已|属性认知 户型面积指标 知已|产品线构成 表：项目产品构成情况 项目产品主力存在于栖居性产品，主力线在于88平米左右，产品线过于集中，特色产品主要定位于经济性类别墅产品。主力线170-200平米上下。 思考：可否通过1+1销售方式增加产品多样性。 是典型的远郊区城镇级项目 思考：对主城区的辐射力小，客户导入机会成本大，立足点应为区域。 区域内的”大盘”,现实中的 ——中等体量。 思考：缺乏大盘的运营空间，不宜贸然进行大规模宣传，营销需借“巧”劲。 （以京津新城板块为跳板，扩大辐射面应是不错的策略） 产品线主力存在栖居型产品。 思考： 客群定位及打击不宜“假、大、空”，需切实考虑栖居人口为核心的衍生需求。 由于人口基数薄，需考虑需求多方面扩展。 存在一定的特色产品 思考：用特色产品树立特色形象，用特色形象掩护主流栖居会是行之有效的策略 知已|属性认知 项目营销的根点是“跳出”，跳出的核心基座在于“特色”，发挥现有特色，创造认人为特色，将是不变的主旋律 宝坻“双城记”——宝坻新城、京津新城 “宝坻、京津”两新城协调发展 宝坻新城、京津新城特色分明、功能互补，共塑服务型新宝坻。 宝坻新城是宝坻区政治、经济、文化中心，宝坻区的核心新城。 京津新城突出生态、休闲、文化、教育特色，是区域的新兴城市。 知已|特性认知|区域特性 双城的协调发展，对本案意义是：发挥宝坻新城的特性，借势京津新城的优势