盐城西城逸品1号地块市场调研报告 谨呈：南京丰盛 我们的思路 市场机会研究 NO.3 项目属性界定 NO.1 城市属性——盐城位于江苏北部地区，隶属经济具有后发优势的淮海经济圈，但目前相对苏南地区，盐城属于经济欠发达的三线城市 盐城总面积1.69万平方公里，06年底总人口815万人，辖亭湖区、盐都区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县等 盐城总体经济水平与苏南地区相比还存在较大差距，表现为经济总量小、人均占有水平低。以07年为例，盐城地区生产总值为1371亿元，而苏州为5700亿元，是盐城的4倍 东部包括环渤海经济圈、淮海经济区、长三角经济区、闽浙赣经济区和珠三角经济区。淮海经济区的大中型城市占东部地区的比重较小，表明淮海经济区的大中城市发育程度还比较低 长三角经济区 环渤海经济区 淮海经济区 盐城 区域属性——项目地处盐城城西区域，该区域定位为盐城的居住新区，位于城市次主流发展方向，区域内无强势景观资源 城市发展方向为“重点向南，适度向西，整合城北，启动河东” -----盐城市总体规划2002-2020 城西 区域属性——项目所在小区域内部分住宅项目已经落成入住，目前总体居住氛围尚可，但商业配套不成熟且档次不高 东进路 18街道社区服务门诊 以项目为圆心以步行10分钟为半径区域配套图 四方圆 项目属性——1号地块位于城西东沿，与城中、城南比邻，通达性较好，距市中心10分钟车程，西侧为2号地块，周边缺乏强势的景观资源 青年路 西环路 奋进路（规划） 北侧尚未开通的青年路 主干道西环路 前进河 北港河 2号地块 2号地块 1号地块 前进河 北港河 90米 120米 400米 项目属性——1号地块北、东侧沿城市主干道，西、南侧具备一定的水系资源，地块形状为狭长型，地块目前为待拆迁的农民房 2号地块占地165604平方米，248.4亩，容积率1.92 1号地块用地面积33817平方米，合计50.7亩 1号地块土地价格110万/亩；2号地块81万/亩 1号地块用地性质由商业、办公改为商住用地，住宅部分较难突破总建筑面积的50% 从盐都区规划局了解到1号地块建筑退红线退青年路15米，退西环路32米，退前进河22米，退北港河17米 1号现状 1号现状 1号现状 1号现状 西环路 青年路