2012-8-24 济南祝甸路项目前期报告 客户目标 目标界定：土地价格达到200万/亩 开发目标界定 客户的要求 土地价格是否能达到200万/亩？ 项目运作的市场可行性多大？ 项目的最高容积率为3.0，容积率为多少合适？ 此地块可支撑的商业体量有多大？ 未来此项目建筑、规划是什么样？ 土地开发可考虑的方式有两种，一是出让土地，二是合作开发。 约束条件 项目现为工业用地，转为国有用地后出让，技术经济指标的弹性较大； 有3万平米商业以2000元/平米的价格还建，且还建部分商业为最好位置商业。 项目属性界定 城市规划 城市东部是济南城市发展最快的方向，资源投入多，政策更加倾斜，消费者也将更加注重这一方向。 行政机关：山东省的省级政府部门和济南市主要政府部门集中在城市中心城区。 商业中心：市级商业中心在中心城区，以泉城路为核心，呈放射状。 文教区域：重点高等院校集中在中部的东向和南向区域。 商务办公：集中在泉城广场、二环东路、山大路、经十路等区域。 项目位于规划的燕山新区风貌区中东部，本区域不在城市的主要发展方向上 本项目 本项目 城市规划 商业非处于规划中的主要商业网点，在洪楼商圈与正在形成的高新区商圈之间，商业发展并不具备太大的优势 济南商业网点规划——“一核、两区、四片、四心” “一核”指的是都市级商业核心区，将位于古城区的济南传统中心商业区提升为都市级商业发展核心区。 “四心”指的是四个市级商业副中心。其中燕山商业副中心位于燕山新区，该中心将融购物、文化、会展、旅游为一体。 北园大街 洪楼 英雄山路 泉城路 经四路 本项目 高新区 市级商圈： 泉城路商圈 经四路商圈 次级商圈： 英雄山路商圈 洪楼商圈 专业商业密集区： 北园大街商圈（家居建材市场） 未来商圈 高新区商圈 城市规划 从区域房地产的发展方面分析，本区域为房地产开发较为成熟的区域，在建房地产开发较少 城市东部是济南城市发展最快的方向，资源投入多，政策更加倾斜，消费者也将更加注重这一方向。 城市中心的聚集力量较为显著，但城市郊区化、边缘化发展日益强化，东部新城未来发展空间巨大。 富翔天地 上海花园 泉印兰亭 东方花园 欣馨家园 齐鲁世纪城