防城港项目定位规划报告 瑞峰置业·事业三部 2009年11月 本报告将基于项目组前期实地深度调研，通过对宏观、市场环境及城市规划的研究和论证，结合项目实际情况，对项目定位及规划提出建议。 国家房地产政策 北部湾宏观政策 防城港经济环境 小结 宏观环境分析回顾 壹 国家房地产政策 目前处于房地产的回暖阶段 房地产政策回顾：预计09-10年以政策支持为主 11月，部分银行调高二套房贷首付比例 对比分析：二、三线城市反应相对滞后 07年东莞地价一年增长一倍半 2007年 07年南宁1215万元一亩，地王出现 07年广州房产纳税增五成 07年深圳楼价暴涨，中心区突破20000元 2008年 08年东莞拍卖土地成交额比去年少六成 08年深圳楼市惨不忍睹 08年广州楼市低价房唱主角 08年南宁楼市跨入4000元时代 09年南宁楼市回暖，量价齐升 09年东莞楼价稳中有升 09年广州楼市从低迷到追涨 09年深圳房价暴涨九成 2009年 南宁、防城港等三、四线城市，相对而言，受政策影响程度小 预计2010年下半年，经济正处于复苏阶段，不在最低谷 预计将有一定通涨出现，持有物业则成为应对通涨有效手段 项目入市阶段：正处楼市政策支持阶段 后市相关政策（1）：土地增值税将转嫁到房价 “与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的利润！” ——潘石屹 严格土地增值税清算 瑞峰观点： 07-09年银行调整利率、土地价格上涨、契税上调等政策，价格均转嫁到房价中，而房价上涨的直接影响是销售速度减缓。 南宁商业银行“第二套房”标准可能一刀切！ ——南宁市场声音 央行提高存款准备金率，接着从严界定二套房贷，是今后从严货币政策的又一个信号！ ——南宁银行业界观点 《通知》出台后一段时间内，南宁楼市明显冷却，二套房贷从严影响明显。——南宁市场反应 二次房贷首付比例提高 后市相关政策（2） ：二次房贷收紧，抑制需求 二套房政策对二次置业及投资影响稍大，但对于初次购房者政策影响不大，后续政策将会逐步回调，阶段性政策利好仍在！初次置业的刚性需求仍将持续放大。