金娇地产·温江项目 前期定位策略报告 本次汇报的目的在于： 深入剖析市场态势，重点研讨物业发展方向、规划设计及经济效益测算，确保项目利润最大化，同时通过项目的开发，达到XX公司品牌运营最优化； 本次汇报的内容为住宅营销策略总纲，具体细案将根据工作进展分阶段提交。 本次汇报的内容考虑到本项目商业部分所占比重不大，现暂不涉及，若我司有机会进一步跟进，将另案提出商业部分详细的营销建议。 报告纲要 一、市場启示 二、項目解讀 三、項目定位 四、項目營銷策略 五、项目投资分析 市场启示 宏观市场概况-总体供销情况 2007年主城区新增商品住宅供应面积达1535.69万㎡，同比大增28.0％；同时交易面积达1265.5万㎡，同比大增25.4％。2007年住宅供需矛盾大为缓解，新增加供应面积大于销售面积，总供销比为1.21。 （以上数据来源于房管局公众信息网及星彦市场研究中心） 新政影响—新政措施 自2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，这一规定提高了开发成本； 自2007年1月1日起，建立了土地出让金的相关制度，房地产发展向更规范化发展； 2007年土地使用税上调，对开发成本有一定影响； 2007年5月，成都成为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，对成都房地产发展带来利好消息。 2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会下发的关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的购房者，40%首付+不低于1.1倍利率 ，“二套房”戴上“紧箍咒”。 2007年，国家出台一系列涉及土地、房地产的行政、税收、金融、信贷等方面的政策，这是对房地产政策调控的继续，整个房产市场也将越来越规范化。 新政影响—成都区域价格调整 新政影响—成都区域价格调整 特点一：促销方式多样，优惠眼花缭乱 直接降价：采用直接降价的楼盘相对较少，主要是针对个别严重滞销楼盘或是对资金链要求较高的楼盘，其降价的幅度受户型、朝 向、楼层等影响，降幅各有不相同。（如：蓝光·富丽花城、富丽东方 、优品尚东 ） 折扣优惠 ：市场大多数楼盘采用各类促销手段（返点优惠、现金优惠、礼包优惠、减轻首付月供 ），形成组合优惠策略，例如：万 科的“青年人置业计划”、“新春团年套餐”，蓝光的“首房行动”，合能的“新春置业嘉年华”等。各类优惠活动的主题。 推迟开盘，低价入市：此类主要针对新近开盘项目，其通过推迟开盘时间，采用较低入市价格策略，吸引更多关注，从而促进销售。 特点二：东西南北中，调整各不同 城东:在售市场楼盘众多，各大品牌发展商的入驻，从而带动城东房价在2007年10月份以前大幅攀升，已经超过城西、城南涨幅，为 此与城西、城南竞争优势逐渐减弱，在新政之后，该区域的促销力度也是最大的。整体市场的降幅主要集中在300-800元左右。 城西:受市场竞争压力所趋，整体促销力度较多，但与城东楼盘普遍大幅降价采用直接返点、返现金等优惠策略不同的是，城西区域 在售楼盘在促销策略上加大了引入“首房计划”、“经理推荐”“购房送物管”等促销手段；整体市场的降幅主要集中在200-500元左右。 城南:在售项目相对城东、城西数量较少，在楼盘促销策略上，多采用市场上普遍做法，如直接返点及限价优惠，同时受城南区域客 户特征影响，出现了针对某些高端客户群体推出的如返高档百货购物抵用券等相应措施；整体市场的降幅主要集中在100-400元左右。 城北:采用的促销策略其明显特征即是“价格取胜”，低起价、低总价的价格优势，成为此次促销的重头砝码，“限价房源”、“首房置业” 等措施的运用更使得城北市场成为近期扯人眼球的降价热点区域之一，整体市场的降幅主要集中在200-500元左右。 城中:由于中心城市土地的稀有性，加之地段及配套的资源优势，使得在售项目在促销及优惠力度较小，价格仍然坚挺。目前在售项 目促销手段较单一，多为开盘常规优惠及个别楼盘推出的限价房优惠，优惠幅度不高，在2％-3％之间。 特点三：品牌发展商带头，中小开发商竞相仿效