谨呈:华邦集团 合肥市北亚拆迁恢复项目前期顾问 中国房产信息集团︱克而瑞（中国）信息技术有限公司 2010.11 本次沟通是初期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识。 充分了解、研究合肥城市、蜀山区与政务区的功能定位、经济构成、发展方向以及人口影响力 通过各物业市场调研、研究，确定项目物业选择、发展方向 针对文化休闲地产、区域开发、综合体物业等充分研究，为项目定位寻找成功借鉴因素 综合分析，确定项目区域定位、总体定位、各地块细分定位以及产品概念性方向 通过市场深入、细化调研，测试各种物业细分市场的发展空间 通过目标客户访谈，核实客户需求偏好，为项目客户寻找落地 深入研究项目整体规划布局，各物业建筑、风格、面积等产品细节，结合各细分市场的特征，确定项目开发的产品规划、各物业类型 物业类型建议 项目财务分析 总体定位分析 根据不同的产品方案，测算相应的成本收益、投资回报、现金流情况，根据财务分析结果，优选最符合项目特质的产品组合 项目总体定位分析 项目立地条件分析 项目立地条件分析 项目在城市中位置 项目所在片区范围 项目范围 片区在城市发展中的角色 片区现状 片区竞争关系 片区需求地图模拟 片 区 地 位 片 区 配 套 片 区 客 源 片 区 竞 争 合肥工业兴市奠定了蜀山区的地位和发展优势； 城市发展主要方向，南邻政务区，西靠大蜀山，东连包河区； 配套已经基本完善，包括医疗、学校、政府等； 居住氛围较足，商业配套处于高度发展阶段，以中高档为主； 大学城和政务区的发展给片区带来了未来发展的动力； 旅游业也是片区发展的关键； 交通的便利导入了城市和郊区县的客源； 片区的产业、会展、旅游、娱乐、教育成为主要的客源导入动力，阻力为缺乏高档消费场所和特色消费引擎； 蜀山区的成熟和高起点成为项目片区的主要竞争对手； 政务区利用自身优势不断发展也成为项目的竞争片区； 优势 配套基本完善，具有景观、学校等优质资源； 交通相对便利； 片区商业处于高度发展中，人群导入较易； 会展和旅游的特色 劣势 周边区片的不断竞争； 商务办公气氛不浓； 缺乏高档消费场所和特色消费引擎