致:深圳招商房地产有限公司 商业部分 定位过程 成果体系 本案四大难题 面临四大难题 商业部分 难题NO.1 商业面积如何确定 难题NO.2 商业形态如何确定 难题NO.3 怎样布置商业 难题NO.4 怎么和住宅全盘考虑 解决方案 商业部分 价值提升 价值点一：商业规模的黄金分割 价值点二：最大限度挖掘街铺的商业价值 价值点三：主力店对商业步行街人流的支撑 六大价值点的提升 六大价值点的提升 价值点四：商业景观核的磁极效应（广场） 价值点五：商业建筑屋顶价值的挖掘 价值点六：商业人流和居住人流的有效分离 第一部分ＣＣＴＩ模式 → 搜寻价值 第一章: CCTI运营模式下的定位推导 项目运营定位推导成果脉络 CCTI定位推导思路 市场态势： 即宏观状态和趋势，研究分析商业地产宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。 消 费 者： 要真正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。消费者调研的关键是发现真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。 竞 争 环境： 了解市场现有竞争者情况及特征，把握项目未来市场竞争环境和竞争对手，作出对应的竞争战略。 自身资源： 项目地块优劣势、项目自身状况、企业自身优势以及企业能够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的SWOT分析 。 要真正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。针对性消费者研究的关键是发现 真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。 C: 消费者 （Consumer）——客户分析 投资者调查 投资者投资商业时考虑因素 项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验； 将来的商业经营管理公司和物业管理公司； 项目价值情况：售价(元/平方米) 及租价(元/平方米)；周围商铺售价(元/平方米)及周围商铺租价(元/平方米)商铺使用率； 如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能更有效提高商铺的受欢迎程度。 做坎式街铺能增加行人道面积