中航地产各区域项目 市场分析及应对报告 结构 宏观政策回顾 全国市场分析 近期调控要点 后市发展预判 宏观政策回顾 Part 1 1、稳定物价作为首要任务，注定2011年继续实施紧缩的货币政策 年初两会上，政府工作报告中指出2011年宏观调控的首要任务是稳定物价。而2011年物价飞涨，6月CPI同比上涨达6.4%，通胀压力不断增加，这就注定了2011年房地产市场必须面临持续紧缩的货币政策。最新公布的宏观数据显示美国经济有可能遭遇二次衰退的威胁，工业产出预期下降、房地产与就业低迷成为市场主要的担忧 2、房价调控实行地方政府问责制 今年中央对房价的调控将是三管齐下，政策将从流动性、税收、地方政府问责方面对房地产市场进行调控。一个重要方面是对调控房价不利的地方政府实施问责制，这就促使地方政府必须为稳定房价出台系列政策。 2011年宏观调控两大出发点 在两大调控出发点的指引下，2011年的房地产各种“限”； 货币政策持续转为紧缩状态 无论是开发商，还是置业者都经受着资金链的重重考验； 7月初央行要求将保证金存款纳入到存款准备金缴存范围，相当于变相上调准备金率，进一步加强紧缩政策； Source：中国人民银行 存款总额 201102-201107（单位：%） 保证金存款与存款总额增速 按月测算冻结资金 上半年保证金存款增长迅猛，显示在央行不断上调保证金紧缩流动性之下，银行通过承兑汇票等方式筹措流动性 此次调整将冻结近9000亿资金，相当于上调两到三次存款准备金率，但是手段相对于上调准备金率来得温和，央行在紧缩政策不改的前提下，调控的手段更趋灵活。近期调低新疆中小银行保证金率也是此种灵活调控的一部分 观察与分析 Note：测算基数为7月底保证金余额，按现行存款准备金率计算 其他银行 201109-201202（单位：亿元） 三四线城市限购/限价内容 此项政策对市场的心理影响远大于其执行影响； 从目前已经公布实施限购的三四线城市来看，其限购与限价条件不及一二线城市的政策严格 2011年下半年各三四线城市政府正式发文的限价令与限购令比较 城市 调控手段 台州 限购 主要调控规定 对本市家庭在市区拥有2套及2套以上、外地家庭1套及1套以上房子的进行限购 对近2年内累计缴纳个人所得税或社会保险不满1年的外地家庭进行限购 衢州 限购 对本市家庭在市区拥有3套及3套以上、外地家庭1套及1套以上房子的进行限购 对近2年内累计缴纳个人所得税或社会保险不满1年的外地家庭进行限购 烟台 限价 2011年以前老盘新卖不得超以前均价的5%，2011年以后老盘新卖不得涨价 新申请预售的项目其均价不得超过同地段同类商品房本年度其他楼盘均价 韶关 限价 在售项目申请预售的均价不得高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5% 新申请预售的项目其均价不得超过同类楼盘半年内实际成交均价10% 丹东 限价 老盘新申请预售的均价不得高于该项目原批准预售的均价 新申请预售的项目其均价不得高于同地段同类商品住房的备案销售均价 Source：各城市最新房产调控规定，Centaline Research