6月2006 绿地“和创”营销策划报告 HOW What Who How 怎么样 目前写字楼市场怎么样 是什么 我们是什么样的产品 是谁 我们的目标客户是谁 怎么样 我们怎么样抓住目标客户 市场分析 项目分析 客户群分析 营销策略 “和创”的项目价值在哪里？这些价值吸引了哪些客户，客户从哪些市场信息的判断选择了和创？ 实现项目价值、市场价值、客户需求价值的对接，则完成了我们对和创的思考。 价值对接 关于“和创”的思考 市场分析 国家宏观调控政策， 促进房地产业持续健康发展 合富观点： 宏观经济是房地产业发展的大前提，上海近年来发展迅猛，国民经济保持平稳较快增长，这为房地产市场良性发展提供了良好的经济环境。 商业物业租金预期再涨，预计2006年市中心零售物业的平均租金将会有8%-10%的增长 办公楼市场的租金及售价预计将有10%-12%的增长率 预计高端住宅市场今年将是盘整期，由于投资者持观望态度，高端住宅市场的售价将可能会持续向下调整的趋势。 宏观房地产发展状况 04年8月—06年4月写字楼新增供应量、成交量及成交均价走势 市场特点描述 ◇写字楼市场供应有限，甲级写字楼市场持续活跃。 ◇由于可供应较少，甲级写字楼租金持续上扬，租金同期上升近1.4%。 ◇上海甲级写字楼销售市场的不成熟，导致了甲级写字楼的售价微跌，售价同期下跌约2.5%。 市场纵览 98年—05年上海6区写字楼市场租金走势 ◇ 2000年到06年初，上海市写字楼整体租金上涨115%，而其中甲级写字楼租金上涨80%。 ◇2000年到06年初，上海市写字楼整体售价上涨23%。 合富总结 1、对比甲级写字楼的收益情况，自持经营收益比短期套现，更能体现利润最大化； 2、针对目前甲级写字楼市场状况整体趋好的情况下，销售周期长比快速去化能获得更多利润。 市场租金分析 单位：百万平米 97年—06年上海甲级写字楼存量及新增供应量 至06年一季度，上海全市甲级写字楼存量已达到约380万平米； ◇06年一季度，上海市甲级写字楼新增供应量约58800平米； 目前上海甲级写字楼市场各区占有率 存量和供应