2011年8月 首城国际策划经验总结 策划的核心工作 探索需求 提炼卖点 实施推广 制定全盘推售计划 阶段性调整销售方案 产品 定位 推盘 策略 推广 执行 产品定位 产品定位前提 市 场 消 费 者 自身条件 产品定位经验总结 前提一：研究自身条件 外部环境 内部环境 规划指标 项目的SWOT分析 前提二：了解你的市场 宏观环境 区域市场 政策分析 竞争对手分析 1、项目所在地区房地产市场有多大，环境如何？ 2、这个区域市场中增长率是多少？ 3、目前市场细分化如何？ 4、区域内的竞争对手如何？ 了解市场 寻找市场的空白点、差异化的突破方向 研究自身条件 锁定目标客群，了解其需求 通过客户定位 明晰项目的优劣势，寻找合适的优势突围 产品定位： 针对目标客群，根据他们的需求及喜好； 在自身条件下选择项目合适的优势资源； 制定市场存在差异化竞争力的“特色”产品。 产品定位关键点 价值主张 产品风格 产品规划 附加值 关键点一：价值主张 高质量 高价格 高质量 中档价格 高质量 低价格 中档质量 低价格 低质量 低价格 高 中 低 高 中 低 质 量 价格 确定产品的价值主张； 为详细的产品规划指定方向 关键点二：产品规划 规划主要内容 1、确定产品的型态：例如普通住宅？、旅游休闲地产？商业？写字楼？综合体？ 2、根据地块条件进行组团划分； 3、确定产品组合策略； 4、户型配比。 规划原则： 1、符合规划条件； 2、充分利用地块及周边资源； 3、符合客群定位； 4、寻找独特性、 差异性产品 关键点三：产品风格 产品的风格主要体现在建筑上；并影响园林的设计及营销延展； 直接表现为建筑立面、园林小品等