连云港D0078号地块（原木材公司地块）项目总体营销战略和策略初稿 谨呈：江苏萬潤房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2007.11.15 我们解决问题的技术思路 项目目标 项目核心问题 营销战略 项目背景 市场背景分析 案例借鉴 营销策略 市场上的营销现状 营销节奏 营销成本测算 执行 序 我们回顾了沟通会中贵司的核心要求，基于对万润及其本项目的共识，本报告着重于竞争战略与执行方案。 明晰发展商目标 B区销售期在1.5年以内，A区销售期在3年以内 B区于2006年上半年销售，A区于2006年下半年销售；B区销售率为70％时，A区入市 住宅价格高于3000元/平米，成为市场领跑者，树立标竿 目标围绕在如何发力，实现目标上。 落实于执行。 完全基于竞争，在分析目前市场同类型、前沿大盘的基础之上。 第一篇 问题定位 本项目的情况 市场概况 提出问题 项目指标 B区I A区I A区II 凌州路 巨龙路 陇海东路 综合楼 幼儿园 5F 以花园洋房为主的中高档产品，但规划布局较为普通 花园洋房(664套)： HA,HB,HC,HD 多层(591套)：DA,DB1,DB2,DC,DD,DE,DJ A,B,C 公寓 高层(582套)： GA,GB,GD 产品特征－主打产品为花园洋房，主力户型为三房120－140 主力户型 主打产品 项目现状：开始施工，周边环境较差 本项目 未通的陇海东路 未通的凌州路 项目内景 巨龙路 项目所在的新浦区是目前连云港的行政文化和商贸中心 周边配套齐全，区域十分成熟 市政府 新浦区政府 1km 本项目25市级物流中心 市新行政中心 市研发中心 市体育中心 市科研文教中心 城市发展方向 规划资源 城市发展方向为墟沟方向，本项目所在区域处于传统城市核心区与未来城市发展方向的承接处。 现有的市政规划可以看出，区域未来将形成副城市中心，前景十分光明。