谨呈：江苏国泰国际集团房地产实业有限公司 由：上海上实置业投资咨询有限公司20091030 国际上流行两种顾问模式，一为|守城|，一为|攻城| 上实推荐：上兵伐谋 其次伐交 其次伐兵 其下攻城（孙子·谋攻） There are two typical types of consulting. One is more conservative while the other is more aggressive. 提报纲要 壹.市场综述…015 贰.项目概况…055 叁.客群分析…005 肆.项目占位…086 伍.推广演绎…142 陆.招商策略…190 柒.营销构想…198 受到中国社会、经济发展的驱动，中国办公及商用物业的规模和质量将展开全方位的发展 经济持续发展 中小民营企业崛起 城市化发展2 办公及商用物业发展的驱动因素[序] 中国中小企业崛起所引发的消费者收入及消费结构的变化，必将带来办公及商业物业供应结构和质量的提升 中国城市可支配收入结构预测（单位：十亿元） 100%= 523 1,687 4,819 11,559 22,605 1% 1% 0% 97% 0% 4% 3% 91% 5% 5% 10% 41% 36% 11% 7% 51% 21% 10% 16% 11% 61% 8% 4% 1985 1995 2005 2015 2025 全球水准- 家庭收入20万以上 富裕阶层- 家庭收入10-20万 较高收入阶层- 家庭收入4-10万 较低收入阶层- 家庭收入2.5-4万 贫困阶层- 家庭收入不足2.5万 而城市化和城市群的进程是办公及商用物业总量发展的另一个重大契机 城市化进程发展迅速 城市群的发展改变扩张布局 中国城市化率已经达到42%,但依然处于较低水平 由于城镇发展本身的规模不经济性，大城市将承担更多的 城市化责任 预计城市化将在未来五年带来新增城市人口1.2亿，每年 新增城市人口2400万，城市大众化消费品市场每年将新增 市场规模约900亿元 城市群的发展将极大地推动二三线城市的经济 发展和消费观念的升级 城市群的商业机会将主要发生在城市郊区，以 及城市群的交界处