乐万邦·蓝山郡项目2012年营销策略报告 本报告所含内容为公司机密资料，仅限于内部沟通使用，未经许可，任何单位或个人不得转载。 2012-01-25 报告体系 Analyze System 2012年蓝山郡营销策略的基准点 蓝山郡项目的生存环境 蓝山郡项目的年度使命 2012蓝山郡保卫战 信心 ●渠道 ●成交 附件·2011年年度营销回顾 价格拉升过快，公众质疑 媒体效力骤减，拓源受阻 环境影响决策，难促成交 渠道危机 成交危机 客户上门减少，机会降低 现场氛围缺乏，成交更难 调控态度坚决，市场惨淡 区域竞争激烈，环境恶化 市场危机 市场价格下滑，信心受挫 信心危机 联道观点：2012年，蓝山郡危机四伏！ 宏观市场 稳物价、控楼市是2011年经济工作主要任务。货币政策、房产税试点工程、信贷政策、行政调控齐发力，保障房规模、投入、覆盖范围全面扩大，剑指发展过快的房产行业。 从中央经济工作会议透露的明年宏调路线来看，“变化”、“风险”两词在会议公告中出现的频率显著高于往年，说明中央对未来的情势非常担忧，随时准备调整政策基调。我们认为“求稳的实质是没有方向”、“政策短期化、不确定、随机应变”，才是明年的总方针！中央实际上对“一旦经济失控，则楼市调控政策重新出现阶段性放缓，甚至转向”，留下了回旋余地。 鉴于中央经济工作会议对明年经济政策指导作用至多是到二季度，因而届时“坚持房地产调控不动摇”口号也可能会面临重新评估和定义。明年二季度前后经济硬着陆风险大增之时，是中央对政策转向的一个重要窗口期。 面对交织的困局，相比外部风险的不可控、消费短期难出成效，投资拉动仍是保增长的最后底线，其实质也就是基建和房地产拉动。 房价快速回落引发的各种连锁负面效应，也绝不会是决策者愿意看到的场景。届时，所谓的“房价回落到合理水平”可能就会有另一重解释：必须控制回落幅度，必须保证平缓的回落节奏，必须要促进“价跌量涨”。 2012年政策预判 2012年国家房地产政策将取决于经济形势的发展，调控存在变数的可能性相当大。