长房●天翼未来城 商业策划报告 谨呈： 2011年10月 长沙同策咨询商业策划部 我们的最终目标是？ 高附加值，价格领跑，销售速度领袖 提升地块商业价值，实现利润最大化 科学规划产品，最大限度规避销售风险 区域特色商业典范，东塘商圈口碑之作 项目地段优势无需再累赘 ，同策之于项目的意义就在于如何实现以上目标，最大限度创造项目价值。在这样的目标下： Part1：商业如何定位？ Part2：产品怎么规划？ Part3：为什么这样做？ Part4：商业如何运营？ 商业判研 整体定位 形象定位 功能定位 业态定位 报告体系 Analyze System 商业如何定位？商业概况 项目位于曙光中路与赤新路交汇的西北角； 东临曙光中路； 南接赤新路； 北靠电信培训大楼； 西临生物医药宿舍； 曙光路为城市纵向重要干道。 项目商业主要包括 纯商业面积14724㎡ 小户型公寓、商务楼面积近2万㎡（不含底商）； 商业总面积34421平米。 商业判研 项目商业解读—— 商业比重大，为项目核心盈利点，总体规 划富有特色，小区商住分离，互不干扰， 并通过退让形成一个商业小广场，聚集人 气，化解地块高差； 区域商业中心众多，对人流有极大吸纳能 力，本项目商业形象及业态定位上必须富 有特色，才能吸引附近人群来此消费。 商业被分隔多块，不是相对集中，特别是 内部有高差，如何科学规划人流动线，项 目需重点考虑。 商业定位思考 项目附近多为传统式临街铺面，形象档次一般，消费环境差，项目对面为探矿机械厂的宿舍，形成压迫感，周边主要人群均往附近商圈消费（如东塘、左家坪、赤岗冲、车站南路，均在2KM 以内），项目商业要吸引客群，必须要有特色； 项目商业特色可以体现在外观上、业态上、主题概念上，由于主力消费人群为周边成熟小区常住客户，建议业态引进上要偏邻里生活配套类，打造社区配套商业典范； 受体量限制，项目商业无法规划成区域商业中心，但形象打造上要体现档次，尤其是商业业态要重点引进区域内空缺的高档品牌，以差异化、优质的业态吸引客户；