2011.7.15 中豪 马陵路地块营销方案提报细化 为什么？ 如何做？ 项目整体发展策略制定 项目整体定位 产品系统性发展建议 市场竞争分析 城市 机会 城市发展机会 市场 机会 可能性： 发展走向 竞争策略 .…… 可行性： 发展走向 竞争策略 .…… 筛选条件： 市场空间 对企业能力要求 对企业盈利性的促进作用 产品 定位 目标 客户 本体价值分析 基础分析 城市 属性 市场 属性 本体 属性 客户 机会 项目产品选型定位演绎 结合客户需求、开发目标、市场竞争三个维度入手 定位 策略 开发与启动期策略 逻辑框架 宏观经济发展分析 产业发展分析 未来规划发展分析 整体市场分析 产品市场表现 未来竞争分析 区域商业市场分析 区位条件分析 交通条件分析 资源价值分析 经济指标分析 做什么？ 开始。研究任务设定 稳定（产品的市场安全性） 现金流（快销速度再溢价力） 作品（宿迁老城区改造的扛鼎之作） 基于目标寻找本案定位的方向？ 站得稳产品？ 利润高的组合？ 跑的赢策略？ 核心任务 把脉——在调控周期下，如何理解开发目标？ 板块超级大盘（百万逾方） 三/四线城市的老区（封闭型市场） Q1 我们面对什么样的市场和竞争？ 城市宏观面得发展机会论证 宿迁住宅市场和商业市场机会分析 自身条件及面临的竞争问题 带着这些核心问题，进行本案的前期定位策划研究： 问题——前期定位，几个生意问题必须回答 Q2 我们的竞争策略是什么？我们卖给谁？我们做什么？是什么？ 我们的竞争策略 我们的目标客户 项目总体定位 问题——前期定位，几个生意问题必须回答 Q3 我们产品如何做？如何开发？如何启动？ 项目规划和产品系统性发展建议 项目开发策略 问题——前期定位，几个生意问题必须回答 目录 PART3物业发展篇 P85 PART4开发策略篇 P135 附件：商业市场分析P104 PART5营销策略篇 P142 PART6财务分析篇 P187 城市宏观环境分析 区域房地产市场分析 项目本体分析 项目SWOT评估 PART1定位分析篇P09 PART2定位策划篇 P62