世联地产
2010.5.24
文伟葵涌旧改项目投标报告
敬呈：深圳市文伟投资发展有限公司
项目
概况
项目位于深圳市葵涌街道中心，紧临葵涌主干道——葵坪路，距深圳市区约40分钟车程，交通便利，配套齐全；中等规模居住社区。但区域陌生，认知度低
大鹏湾
二通道+盐坝高速
项目
概况
地块无强势自然景观，主要依靠内部园林景观
位处葵涌镇中心，生活便利
地块缺乏强势景观资源。主要景观来自地块西北侧的山景，但距离本项目较远
地块处于葵涌政治和商业中心位置
项目四至：
北面：葵涌街道办、部分民房
南面；紧邻葵涌老镇商业街
东面：临葵坪路及葵涌大酒店
西面：为葵涌医院及工业区
项目印象：东部陌生区域镇区中心无自然资源中等规模
项目位置：葵涌街道第一工业区
占地面积：6.4万㎡
（配建幼儿园占地3800㎡不占项目指标，东侧社会体育场所用地3200㎡）
综合容积率：4.0
预计建筑面积： 25万㎡（包含1.6 万㎡保障性住房 ）
项目分为5个地块，2-5为商住用地，地块1为商业用地；
思维
惯性
这是不是一个典型的边远镇区项目？无需费太多力气，做到区域内NO1，就可以实现成功销售？
我们不怕告诉你，海语山林也曾这么想过——整个东部三镇几乎就没像样的商品房开发，得积压多少刚性自住需求啊！统共才七百多套房子，在本地销售完全不成问题啊！绝对片区标杆豪宅第一高价……
事实是——对于大鹏半岛内的自住需求，请谨慎乐观！
从2006年开始，到2009年，我们不间断的对整个大鹏三镇做了不下十轮地毯式的市场调研，走访对象涵盖老师、医生、公务员、事业单位职员、生意人、村民……等本地各阶层人员
市场
真相
调研及实践结果：整个大鹏三镇区域内客户的数量和购买能力，不足以支撑一个10万平米以上大盘的销售！
本区域内人口总量不支撑：葵涌本地常住人口6万人，有能力置业人群总量不超过3000人
原住民置业需求不强烈：偏好家族聚居几层楼的农民房，不愿意贷款买小房
客户价格接受度低：5000元/平米是大部分本地客户认为的价格高位
大鹏南澳居民置业葵涌愿望极低：大鹏南澳经济水平、市镇面貌、居住环境均优于葵涌
市调结果
操盘经验
海语山林在2008年底入市，处于淡市环境，难以拉动区域外投资客，项目初期主打区域内自住客户。结果：一期仅5800的均价，销量走量仍然异常缓慢
2009年市场好转，主打关内投资养老客。结果：价格节节攀升，最终实现价格高达9000
海语山林于2010年初100%销售，其中，关内客户占到70%以上！本地客户仅占30%，且大部分为核电企业客群。