保利海上五月花 第一阶段执行方案 2010年3月21日 （一）：市场分析 （二）：销售目标 （三）：推盘策略 （四）：核心价值点梳理 （五）：推广安排 （六）：媒体安排 （七）：现场包装 （一）：市场分析 武汉市房地产市场宏观环境 区域市场竞争环境 市场分析结论 市场状况如何？卖什么才能突破市场竞争？武汉市房地产市场宏观环境简析武汉市场宏观环境 2009年底至2010年初，国家政策环境风云变幻，政策口径突然收紧。在“打压投资型需求”的总体目标下，国家2010年整体从紧的政策走势，已经基本确定。但是，今年宏观调控的力度还不明晰，后市较大的政策风险，集中表现在行业政策和金融政策。 市场投资、投机和部分改善型需求受到抑制，市场弹性需求减少。市场竞争格局将逐渐转型，由于政策调控的不确定性，观望氛围也正在重新形成并逐渐扩散。 2009年，武汉房地产市场供销两旺。特别是2010年1月至春节前，开发商大量去化可售房源，市场存量房源迅速被市场消化。2009年快速去化加上2008年市场开工量不足，导致市场今年上半年整体供应量有限。近期政策 经过08年9-11月和09年开年1-3月的密集调控，效果快速在市场显现。09年3月至12月，市场强劲反弹，楼市火爆异常。 2009年12月9日 《二手房营业税》政策：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 点评： 当初的优惠政策大大增加了二手房市场的交易活力，但也让二手房市场上的一些投机现象纷纷出现，并直接导致了一些楼盘价格虚高。将征免时限恢复到5年，无疑将使得短线的交易成本增大，从而抑制投机性购房。 2009年12月14日 《国四条》政策内容：温家宝在国务院会议首次提出要“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。会议就保持政策连续性和稳定性、保障性住房建设以及房价等问题上，提出了相关4点要求。 点评 ： 一些城市房价的过快上涨已经影响到了民生的问题，同时，日益明显的房地产泡沫已经开始对其他国民经济领域产生不良影响。遏制房价过快上涨是为了稳定市场，给整体经济降温。无论现阶段的实际效果如何，政府已经释放的政策转向的信号已经明白无误。 2010年1月12日和2010年2月12日 《存款准备金率上调》 1、新年首周信贷劲增的境况下，中国自金融危机以来首次启动紧缩的货币政策工具，从一月十八日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5百分点。 2、中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 点评： 新增信贷资金的不断增加，给未来带来了很大的经济泡沫隐患。调整上调存款准备金率是政府对市场的一种试探，也是对房地产“投机性投资者“的一种警示。 进入2010年，中央连续两次次上调存款准备金率，对楼市可谓重拳一击。在去年天量信贷冲击下，房市泡沫已经非常之大，畸高房价面临巨大下行压力。