古韵今风，城市叠加院落别墅 ——万科中粮本岸营销策划提案 项目一期目前尚有29套别墅未销售； 结合产品和整体市场环境来看，一期前期的销售速度基本正常；11月一期产品在加大促销折扣的前提下，销售再次启动； 08年10月，项目二期目前已经有72套领取销售许可证； 经过几个月的蓄水，目前二期积累有效客户约28组； 二期的南侧沿斜塘河单元目前工程处于停滞状态。 项目现状 一期销售率达到83%，目前销售速度缓慢，折后单价14000元/平米时，方有少量成交； 二期已具备销售条件，并接受预定，对外报价6000~8000元/平米，广告宣传为复式公寓。 已拿预售许可证部分 N 未售 一期 二期 本报告决策的市场环境 现状： 受全球金融震荡影响，国内中产阶级的资产严重缩水，投资兑现和减少投资为现行经济状态下的主要表现，有效保证现金流成为其首选; 而江浙一带的中产阶级，大多是以民营企业起家、“三来一补”为主要业务方向的企业主，在这次金融危 机中受打击最大，企业减产、倒闭现象严重; 中国的地产行业的整体市场环境受到严重影响，“地产寒冬”的脚步日益临近，消费者购房热情日渐低迷； 苏州房地产整体市场经过07年井喷放量的一年后，08年1-10月，苏州整体住宅市场表现惨淡，住宅成交套数同比下降近76%。 未来： 08年10月以来，国家出台一系列“救市”措施：10月苏州市“22条暖冬救市”、12月园区“17条”降低二手房交易年限和税率、12月“国三条”松绑二套房；10-11月央行连续四次强有利的降息措施，11月27日更是一次直降1.08；以及CPI持续走低等均对未来房地产市场起到一定刺激作用，但目前市场的整体观望情绪依然严重！ 鉴于市场现状，我们如何在当今冷淡的房地产市场环境中寻找准确的目标客群，完成销售任务是我们下一步工作的重点内容！ 目 标 09年3月项目二期开盘，以3~6个月时间售罄二期已领取预售证单元； 一二季度实现项目回款约1.4亿；09年9月实现90%可售单元回款完成2亿销售额； 以二期的热销带动一期的销售，并实现项目二期的工程滚动开发； 进一步扩大本岸的影响力，为三期的销售奠定基础。