恒大集团上海房地产市场进入战略研究报告 上海易居房地产研究院上海广延路140号 邮编：200072 电话：56388686 2006 年上海易居房地产研究院版权所有第 2 页 共 273 页 目录 第一部分、上海城市房地产发展潜力研究7 1.1 全国典型省会城市分类7 1.1.1 一线城市7 1.1.2 二线城市7 1.2城市房地产市场发展潜力研究指标体系 . 8 1.2.1. 框架设计8 1.2.2. 技术路线8 1.2.3. 模型体系9 1.2.4. 子模型的评价指标体系9 1.2.5. 评价方法9 1.3 全国主要城市房地产市场发展潜力研究结论 .. 11 1.3.1. 全国主要城市房地产市场发展潜力排名 ..... 11 1.3.2. 分项评估排名 . 13 1.4 上海与主要城市房地产发展潜力对比分析 ...... 14 3.5.2 主要对比城市 . 14 3.5.2 对比分析 ......... 15 附件：三个评估子模型 . 33 第二部分 上海市房地产市场背景研究 ... 39 2.1上海市行政区划概述 ....... 39 2.2上海市宏观经济分析 ....... 41 2.2.1 宏观经济 .. 41 2.2.2固定资产投资 ....... 42 2.2.3产业发展 ... 43 2.2.4对外经济 ... 45 2.2.5 人口及劳动力 ...... 47 2.2.6 从业人员 .. 49 2.2.7 人民生活 .. 49 恒大集团上海房地产市场进入战略研究报告 上海易居房地产研究院上海广延路140号 邮编：200072 电话：56388686 2006 年上海易居房地产研究院版权所有第 3 页 共 273 页 2.2.8 消费情况 .. 50 2.3 上海市城市规划 .. 52 2.3.1上海市总体规划 ... 52 2.3.2重点地区发展规划54 2.4上海市交通建设 ... 57 2.4.1轨道交通建设 ....... 57 2.4.2长三角交通规划 ... 59 2.5总结60 第三部分 上海市房地产市场现状及发展研究 ... 61 3.1 房地产市场相关政策 ...... 61 3.1.1近两年房地产调控政策历程（中央政府思路）61 3.1.2近几年房地产宏观调控脉络 ....... 64 3.1.3房地产调控基本思路的转变 .... 65 3.2 土地市场 . 67 3.2.1土地市场的发展历程 ....... 67 3.2.2 历年土地供应情况 .......... 69 3.2.2.1 土地出让面积 ....... 69 3.2.2.2 土地出让空间分布70 3.2.2.3 土地出让时间 ....... 72 3.2.2.4 土地出让价格分析72 3.2.2.5 土地出让容积率 ... 73 3.3.2.6 出让地块性质 ....... 74 3.2.2.7 土地出让方式 ....... 74 3.2.2.8 土地开发现状 ....... 75 3.2.2.9 土地受让人76 3.2.3 土地供应对未来几年房地产市场的影响 .......... 77 3.2.3.1 未来房地产市场供应空间分布 ... 77 3.2.3.2 未来房地产市场产品供应（70/90、别墅） .... 78 3.2.3.3 未来房地产市场供应分类81 恒大集团上海房地产市场进入战略研究报告 上海易居房地产研究院上海广延路140号 邮编：200072 电话：56388686 2006 年上海易居房地产研究院版权所有第 4 页 共 273 页 3.2.2.4 未来几年各区域土地消化周期 ... 83 3.3 住宅市场 . 85 3.3.1 市场供求分析 ...... 85 3.3.2 供应分析 .. 88 3.3.3 成交量分析 .......... 91 3.3.4 成交价格分析 ...... 95 3.3.5 客户分析 .. 99 3.3.6 未来住宅市场发展分析103 3.3.6.1未来供应分析 ... 103 3.3.6.2未来需求分析 ... 104 3.3.6.3未来区域分析（各区消化周期） ....... 104 3.3.7住宅市场小结 .. 106 3.4甲级写字楼市场108 3.4.1 甲级写字楼市场分布及评价 .... 108 3.4.2 甲级写字楼供应紧缺，空置率持续下降 ........ 116 3.4.3 低空置率推动甲级办公楼租金水平持续上升117 3.4.4 甲级写字楼市场未来走势预测118 3.4.4.1 甲级写字楼市场未来供应 ......... 118 3.4.4.2 写字楼市场未来需求 ..... 118 3.4.4.3 甲级写字楼市场租金走势 ......... 119 3.5 商业用房市场 ... 121 3.5.1 销售商业市场 .... 121 3.5.1.1. 商业市场供求走势...... 121 3.5.1.2. 销售商业市场供应量 .. 122 3.5.1.3. 销售商业市场需求量 .. 123 3.5.1.4. 销售商业市场价格走势 .......... 124 3.5.1.5. 销售商业市场供求预测 .......... 125 3.5.2 租赁商业市场128 3.5.2.1 上海主要商业物业区域分布及特征 .. 128 恒大集团上海房地产市场进入战略研究报告 上海易居房地产研究院上海广延路140号 邮编：200072 电话：56388686 2006 年上海易居房地产研究院版权所有第 5 页 共 273 页 3.5.2.2 上海主要商业物业市场特征 .. 131 3.5.2.3 上海市各主要商圈供需情况及空置率 .......... 131 3.5.2.4 上海市各主要商圈租金均平稳上升 .. 132 3.5.2.5 上海市主要商业区域未来走势 .......... 133 第四部分 上海市重点区域市场发展前景 ......... 135 4.1上海市嘉定区房地产市场发展研究 .... 135 4.1.1区域市场 . 135 4.1.1.1区域概况 .. 135 4.1.1.2区位条件分析 ...... 135 4.1.1.3 商品房市场分析 . 140 4.1.1.4住宅市场分析 ...... 143 4.1.2板块市场 . 149 4.1.2.1 各板块概况 ......... 149 4.1.2.2 区位功能条件对比分析 . 152 4.1.2.3 客户进入对比分析 ......... 154 4.1.2.4 用地供应比较分析 ......... 156 4.1.2.5 未来产品比较分析 ......... 157 4.1.2.6 住宅价格成长空间分析 . 159 4.1.2.7 竞争企业比较分析 ......... 161 4.1.2.8 总结 ........ 162 4.2 上海市青浦区房地产市场发展研究 ... 167 4.2.1区域市场 .......... 167 4.2.1.1 区域概况 . 167 4.2.1.2 区位条件分析 ..... 169 4.2.1.3 商品房市场分析 . 174 4.2.1.4 住宅市场分析 ..... 176 4.2.2板块市场 .......... 182 4.2.2.1各板块市场特征 .. 182 4.2.2.2区位功能配套条件对比分析 ...... 187 恒大集团上海房地产市场进入战略研究报告 上海易居房地产研究院上海广延路140号 邮编：200072 电话：56388686 2006 年上海易居房地产研究院版权所有第 6 页 共 273 页 4.2.2.3客户进入比较分析 .......... 190 4.2.2.4土地供应比较分析 .......... 191 4.2.2.5未来产品比较分析 .......... 192 4.2.2.6价格成长空间比较分析 .. 194 4.2.2.7竞争比较分析 ...... 196 4.2.2.8结论建议 .. 197 4.3上海市闵行区房地产市场发展研究 .... 202 4.3.1 区域市场202 4.3.1.1 区域概况 . 202 4.3.1.2 区位条件分析 ..... 202 4.3.1.3 商品房市场分析 . 206 4.3.1.4 住宅市场分析 ..... 209 4.4上海市浦东新区房地产市场发展研究216 4.4.1 区域市场216 4.4.1.1 区域概况 . 216 4.4.1.2区位条件分析 ...... 216 4.4.1.3商品房市场分析 .. 223 4.4.1.4 住宅市场分析 ..... 225 4.4.2 板块市场233 4.4.2.1 各板块概况 ......... 233 4.4.2.2 区位条件对比分析 ......... 244 4.4.2.3 客户进入比较分析 ......... 248 4.4.2.4 土地供应比较分析 ......... 251 4.4.2.5 价格成长空间比较分析 . 255 4.4.2.6 未来产品比较分析 ......... 260 4.4.2.7竞争比较分析 ...... 262 4.4.2.8 结论建议 . 264 恒大集团上海房地产市场进入战略研究报告 上海易居房地产研究院上海广延路140号 邮编：200072 电话：56388686 2006 年上海易居房地产研究院版权所有第 7 页 共 273 页 第一部分、上海城市房地产发展潜力研究 1.1 全国典型省会城市分类 根据国家统计局标准，全国共有35个大中城市。其中根据其经济规模和影响力，我们 选取了其中31个城市作为比较分析对象： 1.1.1 一线城市 北京、上海、深圳、广州 从经济发展、城市规模、在国际上及全国影响力等角度划分，我们把中国三大经济圈的 中心城市：北京、上海、广州、深圳划分为一线城市。这些城市具备共同的特征： 中国最核心的那些城市经济体，深圳、北京、上海和广州。这四个城市无论在GDP、 经济总量、收入水平、市场成熟度，还是由此派生出来的需求、价格、市场秩序等各个 方面都有高度的趋同性，和其他城市的差距是全方位的。 经济发展水平高，经济辐射能力强，在全国都起到经济龙头的作用。这四个是我国最富 有吸引力的地方。北京是2008年奥林匹克运动会的举办城市、上海是资本创造者的摇 篮、深圳是中国改革开发的摇篮……空间巨大、热点不断是一线城市的最大优势与机会。 1.1.2 二线城市 南京、天津、杭州、宁波、厦门、大连、青岛、武汉、重庆、成都、沈阳、济南、长沙、 福州、石家庄、太原、南昌、西安、郑州、昆明、贵阳、乌鲁木齐、哈尔滨、长春、合肥、 兰州、海口等 与一线城市相比经济规模略逊一筹，经济发展水平和市场成熟度方面均有待进一步提 高。基础设施尚不够完备。 但这些城市仍然是所在区域（城市群）的辐射中心。 比如大连之与东北，成都之与西 南，杭州之与长三角，天津之与环渤海，青岛之与山东半岛等等。 恒大集团上海房地产市场进入战略研究报告 上海易居房地产研究院上海广延路140号 邮编：200072 电话：56388686 2006 年上海易居房地产研究院版权所有第 8 页 共 273 页 1.2城市房地产市场发展潜力研究指标体系 1.2.1. 框架设计 房地产是城市经济的重要组成部分，是城市全面发展的基本载体条件和重要投资环境。 相关国际研究结果表明：城市竞争力意味着一个城市开发与创造比较优势的能力，相对于它 的竞争对手而言更能促进经济增长；同时，一定制度下的房地产市场通过对经济活动适当的 承受能力直接影响城市竞争力。 基于这一点，本报告认为：对“城市房地产市场发展潜力”进行评估，既要关注行业本 身发展，亦要强调行业与城市社会经济协调发展。即须涉及宏观、中观以及微观层面——据 此，我们将城市房地产市场发展潜力评估框架设计如下： 1.2.2. 技术路线 “城市房地产市