理清思路，重点突破 保利公馆2010年终营销提报 【公馆2010】项目组 本案的两个重点 外部：解决与亚运城竞争问题 内部：解决与项目137出货难问题 外部：解决与亚运城竞争问题 市场回顾 外部困局 项目破局 一、市场回顾 1、09政策回顾 明年政策有收紧态势，保增长、防通胀仍是政策的主流方向 北京、上海一线城市房价有泡沫产生，二线城市房价有持续走高的趋势 通胀预期乃至通胀将成为明年政策调控的重点，降温政策有可能出台 上半年政策利好较多，对楼市触动较大；下半年政策有收紧态势，利空频现 2、09市场浅析 一、市场回顾 表：重点城市10月份房地产市场总结分析 供应情况：10月份，经过金九银十的消耗，各城市库存量普遍下跌，重点城市中，杭州库存量下降最大，环比下降超过10%，广州、深圳，也有较大程度的下降。 市场需求：开发商在10月加大推盘力度，大部分城市成交面积大幅上扬。其中，本月成交面积超过100万㎡的城市有5个，依次是北京、成都、武汉、天津和广州。 成交价格：本月各城市住宅成交均价以上涨为主，能监测到价格的7个重点城市中北京和广州涨幅位居前列，环比分别上涨21.17%和10.5%, 全国市场继续保持旺盛劲头，成交面积、价格普遍上升，广州重回万元时代 供求方面：开发企业自今年上半年开始逐步加快了开工、施工进度， 预计第四季度大部分 城市的供应量较第三季度将有所增 加，但是高企的房价和政策的不确定性将在某种程度抑制 刚性需求和改善型需求，第四季度市场成交量将第二季度有所回调。但预计将与第三季 度基本持平 价格方面：由于市场供应的增加，四季度价格继续快速上涨的可能性不大，但也不会出现 大幅回调。一方面，经过连续多月的成交量价高涨后，部分刚性需求重新陷入观望，成交有 所走缓，使得4季度房价将逐步走向平稳另一方面，市场供应已经逐步回升，供求趋于平衡， 也有利于房价的稳定，但在旺盛的市场需求推动下，价格下调的可能性不大。 土地市场：根据克而瑞对典型城市土地供应计划与实施情况的跟踪，上半年大部分城市仅 完成了全年约三成的计划，第三季度虽然加大了推地力度，但离全年计划仍存在较大距离， 因此预计第四季度政府会加大推地力度，地王频出的场景仍将上演。从企业角度来看，大型 民营企业也将积极加入到地王的抢购行列，与央企、资本化企业形成三军对垒。 2009年第四季度全国房地产市场整体将以平稳为主 09年第四季度房地产市场预测 2、09市场浅析 一、市场回顾