万科海上传奇储客策略 中环国际城 2012.8.27 Part 2 Part 3 Part 1 销售目标 报告框架 Part 4 储客策略 销售策略 市场分析 Part 5 公司资源 2012年1月至今内中环、中外环项目成交排名 2012年下半年至今内中环、中外环项目成交排名 1.1-8.26 剔除具备内环概念的项目 1.1 全市中环市场格局 7.1-8.26 2012年1-8月，放量项目极限745套，月均去化93套/月（单价在2.0-2.8万/㎡） 下半年，各项目凭借价格平开、高附加值等实现走量，月均去化119套/月 相近区域案例 短期大体量推案，高于市场月去化能力，需要极高的人气聚拢度 1.2 区域上半年去化情况 日期：1.1-8.26 放量价格在2.6-2.8万/㎡，7月后个别项目尝试回调，但成交明显受阻 2012年至今共成交1710套，放量项目消化了较多客户 在降价及低开下，上半年至今区域已消化了较大的客户基数 区域走量单价在2.6-2.8万/㎡，回调成交则立即受阻，客户价格抗性较大 上半年区域客户消化较多，形成价格敏感线，本案开盘压力较大 1.3 下半年竞争分析 2012年区域市场全年存量充足，竞品户型落位与本案形成同质化竞争 第4季度新增供应相对短缺，本案有机会进行自我立势包装 1.4 下半年市场背景预测 调控已形成常态化，其监控力度超出以往，定向微调的同时严守底线 目前仍处于敏感期，不排除强化的可能 温家宝：国务院会议，强调房地产调控 。。。 四部委10天4次辟谣：楼市调控继续从严 温家宝：常州调研，重申调控 温家宝：政府工作报告、人大会议闭幕后，强调调控、再论房价 温家宝：中南海会议，强调不能松动 国务院督察组赴16省市督察楼市调控 8月 传多个储备政策正在研究 中央表态 上海动作 6月下旬开始，上海房地产调控政策不断趋紧，各项新规与条例密集出台，为后期政策走势指明方向 经济背景 7月份CPI以1.8%的月度同比增速创下2010年2月以来的30个月新低 CPI的进一步回落为政府进一步放松货币政策预留了操作空间 为促进经济复苏而采增加货币流动性政策，使得房地产业享受利好（购房成本降低、资金流入市场、改变市场预期） 客观导致调控压力增大 调控难言放松，但整体价格已经筑底企稳 预计市场将保持当前价位持续稳定去化，政策不支持量价齐升