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全球经济增长从2011年的3.8%下降到2012年的3.0%。根据高盛的预计，2013年全球
经济增长率将回升至3.3%的水平。不过，这个增速比起危机前的4.5-4.9%的水平仍然大打
折扣，而且水分也很大，几乎都是靠人为政策带动的。
1.1.1国际经济环境——欧美经济出现分化
美国：依赖量化宽松实现触底回升，结构性矛盾是关键
年内美国继续推行宽松的货币政策，相继推行了QE3和QE4以逐步改善国内的货币流通
量；另一方面采取紧财政政策以减弱量化宽松的负作用，两者结合令美国GDP增长率维持中
低位增长。2012年美国经济成功实现了触底回升，第三季度实际GDP环比增长3.1%，为2011
年末以来的最快增速。但是就风险而言，美国经济结构调整的根本性挑战，仍在于如何重振
制造业，减少“结构性”失业，平衡收支结构，削减巨额债务，从而减少对不可持续的量化
宽松政策的依赖。
欧元区：危机未有解决方案，经济复苏遥遥无期
短期内看，欧债危机难有令各方均感到满意的解决方案，经济弱国的主权债违约风险和
银行债务增加等潜在威胁仍然存在。目前唯一相对比较靠谱的做法就是紧缩财政减少赤字。
但紧缩则意味着居民福利收入及相关政府私人部门消费的减少，这实际上也拖慢了通过经济
增长的方式度过危机的进程。因此，2013年欧盟区经济可能将继续下行。更长远的时间内，
受到财政紧缩的制约，欧盟何时能重新走上回归增长之路，仍然难有明确的前景。
1.1.2中国经济环境——投资拉动作用暂令全年经济企稳，但长期带动作用不可取
重走老路，经济回升仍依赖投资拉动
2012年1-3季度，政府实施的控制产能过剩、调控房地产市场等措施对固定资产投资
施加了影响，地产和制造业投资出现明显的下滑，由于上半年各种政策不确定性存在，以往
对抗民间投资下降的中央和地方基建投资并未跟上，加之外需疲弱，导致上半年经济下滑幅
度超出市场预期。但从三季度开始，政府积极干预市场，加快项目审批进度，中央和地方基
建投资加快，市场对地产调控预期产生了变化，地产投资加快，加之外需有所好转，一系列
的政策取得成效之下，四季度经济有所企稳。
2012年下半年以来的投资回升，从内部结构看，主要是基建领域投资尤其是铁路投资
的拉动。基于稳增长的考虑，稳定投资仍然是保证2013年经济平稳运行的重要因素。再者，
2013年是“十二五”规划的第三年，从历史经验来看，“八五”计划至今，五年计划的第三
年均是投资的高峰，为了完成“十二五”规划的投资计划，2013 年政府投资的开工和完成
进度必然都会加快。
房地产投资方面，虽然政府表态房地产政策不放松，但从最近房地产市场的数据来看，
虽然房地产投资和建设方面依然比较低迷，但是商品房的销售情况正在改观。商品房销售面
积增速正在回升，而商品房销售面积又是领先指标，如果房地产销售能持续回暖，必然会带
动房地产投资和建设。另外房地产价格从6月份也开始反弹，从百城房价的统计数据看，房
价环比上涨的城市数最近几个月明显增加。同时下半年地产商拿地力度明显加大，反映了房
地产商现金流状况的改善。由于房地产企业资金链紧张情况缓解，后期降价的动力减弱，
接下来可能有房价过快上涨的风险，需要密切关注政府对于楼市调控的态度。
通胀——温和上涨
从今年8月份开始，CPI环比再次走入下降通道。根据高盛的预测，2013年我国CPI
将从低位逐步温和回升，但仍然保持总体平稳的趋势，全年涨幅维持在3%左右。
PPI的走势与国内工业活动复苏和国际大宗商品价格的情况密切相关。固定资产投资增
速在今年三季度企稳，从而刺激需求企稳，而工业增加值和PMI生产指数均在今年9月起开
始企稳回升，预计2013年的投资增速和工业增加值仍将维持稳步小幅上升趋势，因而PPI
同比也会相应温和向上。另一方面，国际大宗商品价格的走势由于受到全球经济低迷及美元
相对强势的影响，涨幅将受到压制，因此不会对PPI造成太大的上涨压力。
1.1.3 明年政策走向：稳货币、宽财政
2013年1月10日，监管部门召开的工作会议定调2013年将继续实施稳健的货币政策，
全年新增信贷投放目标定在8.5万亿元左右，为四年来信贷目标最高值，广义货币（M2）目
标增速定为13%左右。预计2013年央行会一定程度上延续12年逆回购的操作思路，但鉴于
资金规模和期限的考虑，2013年仍有下调存款准备金率的必要。而由于通胀的压力仍在，
CPI同比增速回落通胀温和
且利率调整对于资产价格的刺激作用较为明显，明年降息的可能性并不大。
为缩小产出缺口，我国在未来很长一段时间内都需要推行逆周期管理，因此来年整体宏
观政策的逻辑出发点仍然是维稳，基于此明年我国的财政政策将继续保持积极的态势。从总
量上看，我国财政赤字与GDP的比值处于1%左右的水平，远低于3%的国际警戒线，因此实
行扩张性财政政策的空间还是比较大的；从结构上来看，结构性减税将成为明年扩张性财政
政策的主要载体。
综上所述，展望2013，拉动GDP的三驾马车很可能继续沦为消费和投资双轮驱动，内
需尤其是消费将逐步成为拉动经济增长的主引擎，但短期稳增长的关键还在投资，净出口
对GDP的贡献率依旧为负。政策面上，预料政府会延续积极的财政政策和稳健的货币政策来
调控宏观经济。在货币政策工具方面，预计2013 年央行会延续逆回购来调节市场资金，但
鉴于资金规模和期限的考虑，2013年仍有下调存款准备金率的必要；而由于通胀的压力仍
在，且利率调整对于资产价格的刺激作用较为明显，明年降息的可能性并不大。
1.2政策环境
1.2.1行业政策：坚守“控房价”目标始终如一
中央部委调控政策
日期 部门机构 项目 具体内容
2月17日 住建部 规范政策
《建设用地容积率管理办法》出台
1、不得擅自更改确定的容积率；
2、未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地
使用权；
3、将容积率调整程序、各环节责任部门等内容需在办公
地点和政府网站上公开。
2月30日 国土局 土地 不得以任何形式安排别墅类地。
3月18日 国务院 房产税
将稳步扩大营业税改征增值税试点行业和地区范围，适
时扩大房产税试点范围。
3月4日 国务院 小产权房
1、所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；
2、对小产权房现状进行普查；
3、责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意
见和办法。
6月8日 国土部 土地
《闲置土地处置办法》
1、超过动工开发日期满1年未动工，可以征收相当于土
地使用权出让金20%的土地闲置费；
2、满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
3、首次明确土地闲置费不得列入生产成本。
6月8日 住建部 公积金 下调个人住房公积金贷款利率
6月19日
国土部
发改委
容积率 住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)
6月28日 住建部 保障房
1、对实行公司化运作并符合贷款条件的项目，银行业金
融机构按照风险可控、商业可持续原则给予积极支持；
2、地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营
给予支持。民间资本参与各类棚户区改造，享受与国有
企业同等的政策；
3、可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，
通过发行企业债券进行项目融资。
8月1日 住建部 新建筑规范
新《住宅设计规范》规定统一以住宅整栋楼建筑面积为
计算参数；一居室（卧室+起居室+厨房+卫生间）使用面
积从不小于30平方米；零居室（兼起居的卧室+厨房+
卫生间）使用面积从不低于22平方米。阳台不能擅改左
其他功能等等。
10月10日 国务院 权力下放 “房地产预售许可”审批权下放
10月27日 国土部 土地
从2013年开始，中央、省级重点工程项目的违规用地，
也将纳入地方政府土地违法违规总量之中，不再拥有“豁
免权”。
12月9日 发改委 城镇化战略
1、在财政和用地制度方面建立农民工市民化的成本分担
机制
2、开展“宅基地换房”试点，由农民自愿按照规定的置
换标准以其宅基地换取城镇住宅；
3、允许农民参与保障房建设，按照规划要求以集资方式
合作建房。
12月11日 税务局 取消印花税 取消印花税，与城建税合并为城乡建设税。
2012年虽然没有出台重大的政策，但从各项新颁布的措施来看，今年的政策目标性仍
然是非常明确的。其一是控房价，始终坚持“国八条”的
