第一部分 昆明写字楼概述
一、昆明市写字楼发展历史
对于昆明而言，以1999年的世博会为分水岭，此前写字楼开发放量急速；此后几年，昆明写字楼市场则一直在消化旧有项目，新项目、新的开发几乎处于停滞状态。不过随着WTO进程的加快，特别是昆明处于全国经济最活跃的区域之一，承接着中国内地与东盟的经济往来，欧亚大陆桥、9+2泛珠三角经济区、10+1东盟经济圈……随着城市形象的提升，商务投资市场及环境的日臻完善，优越的宏观经济环境也进一步激发出昆明的商业活力，越来越多的跨国企业、国内实力企业开始聚集昆明。私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，加大了对中、高档写字楼的消费，成为市场需求的重要支撑。

因此，在昆明写字楼市场历经数年旧有产品的消化后，目前市场已处于销售断档期。而此时2007年至今，颐高数码中心、北辰财富中心、顺城、星都国际总部、俊发中心等新型高端写字楼的逐步面世，标志着昆明写字楼市场已迈向蓬勃发展的第一步。

以住宅按揭、首付与月供均大幅低于办公用房新形式的办公物业产品的出现——商住楼，投资收益较住宅也有明显的优势，因此，也在分割着写字楼市场。

二、宏观政策影响
1、金融政策
1）、准备金率上调、加息
2008年6月25日，央行再次提高存款准备金率，达到17.5%的历史高位，对于写字楼贷款投资行为，其增加负担的累加效应越来越明显，投资者必须防范还款的风险，对投资者的心理预警效应不断加大。密集的加息时间节点，也显示央行从紧的货币政策正疾风而来,不断提高存款的利率和加大贷款成本，表明了政府银根紧缩、压制经济过热的决心。

分析：央行进一步紧缩货币政策，经过多轮上调准备金率及加息后的累加作用促使写字楼持有成本增加，提高贷款门槛同时对其贷款投资行为起到一定抑制作用。