2卓越世纪中心商业规划项目第二阶段报告
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A.第二阶段项目目标及交付品说明5
B.核心结论和管理概要8
C.项目商业概念23
C.1 消费者测试24
C.1.1 消费者概念测试核心结论25
C.1.2 测试方案和目的介绍27
C.1.3 商业概念测试分析30
C.1.4 消费行为特征分析36
C.2 租户测试47
C.2.1 租户概念测试核心结论48
C.2.2 租户测试方法和目的49
C.2.3 商业概念测试分析58
C.2.4 租户访谈分析62
本文件是专门为我们的客户书写的除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业顾
问有限公司的书面同意
3卓越世纪中心商业规划项目第二阶段报告
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C.3商业概念83
C.3.1 主题概念84
C.3.2 核心价值87
C.3.3 独特卖点93
C.4 案例分析94
D.商业平面规划109
D1 业态功能布局110
D1.1 方案1——次主力店组团＋核心租户112
D1.2 方案2——主力店＋核心租户123
D2 主力店/核心租户建议及招商策略134
D3 特殊业态租户要求144
4卓越世纪中心商业规划项目第二阶段报告
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E.盈利模型和经济收益测算157
E1.盈利模型158
E2.经济收益测算162
E2.1 收益测算方法和财务假设163
E2.2 方案1租金收益测算172
E2.3 方案2租金收益测算180
E2.4 管理费收益测算189
F.卓越集团商业地产退出机制191
F1.卓越集团退出机制建议192
F2.市场上现有退出机制优劣势分析193
F3.企业案例分析200
F4.卓越集团退出机制分析204
G.项目小组下一步工作计划206
5卓越世纪中心商业规划项目第二阶段报告
A.第二阶段项目目标及交付品说明
6卓越世纪中心商业规划项目第二阶段报告
本阶段的项目目标主要是要完成商业概念的调整，并确定商业业态布局，
进行经济收益测算等
商业主题概念：通过目标消费者焦点小组访谈概念测试和目标租户访谈测试来完成，其中消费者要
进行定性分析，租户访谈要根据访谈结果找出核心发现和租户需求，租户访谈的目标数量不少于40个
，同时还要确定项目的独特卖点
商业平面规划：通过与卓越项目组的研讨会来完成内、外部交通动线的设计，确定商业业态的总体
布局，在平面图上体现各功能模块，计算各功能模块的面积占比，确定其经营档次，并给出主力店和
核心租户建议
建筑设计建议：确定项目建筑、装饰风格、商业景观、配套设施建议（以研讨会的形式完成）
盈利模式和经济收益：确定本项目开发盈利模式，并结合业态功能落位进行项目商业部分的经济收
益测算，为本项目的投资测算提供基本依据
退出机制：通过分析现有的商业地产退出机制的操作模式和优劣势，结合中国企业案例，并根据卓
越集团的资源能力等条件，为本项目和卓越地产分别提供退出机制的可选择方式建议
7卓越世纪中心商业规划项目第二阶段报告
本阶段的重要交付品是商业规划报告，功能落位图，以及大量的FACT
BOOK文件，如租户访谈汇总，收益测算模型，购物中心考察资料等
项目重要交付品说明：
包含项目商业概念，平面规划，盈利模型，经济收益测算和商业地产
退出机制在内的商业规划最终报告
商业规划报告
功能落位图提出落位方案，由设计部协助完成
经济收益测算模型经济收益Excel测算表
消费者焦点小组测试报告测试笔录，现场录像，定性报告
租户访谈信息汇总表租户长短名单，访谈信息汇总
北京购物中心考察资料购物中心资料，项目照片