客户目标Objectives
独栋住宅产品
独栋的定义与特征
独栋的产品特征：
独立住宅Single House，集中体现了房、地、产的统一性：1）“独门独院”，自我独立的建筑形
体；2）“有天有地”，“地”也是产品价值的一部分；3）因其较大的面积占有和资源占有，而获得
较高价值凝结，“产业”的特征很强。

主流独栋产品的技术要点
1）独栋单体的层数通常在2~3层，面积通常在250平方米以上。

2）纯独的东西向间距最小为5米；南北间距不以日照间距控制，以视觉舒适度为限，通常不应
低于15米。

3）纯独栋社区的容积率一般在0.5以下。

4）独栋产品的建安成本通常为1200~1500元/平米（以北京地区为例）。

独栋产品的市场适用性
独栋的适用条件：
——低密度产品在市场中建立高价值认知；
——具有支撑独栋产品的地段或资源条件。

独栋产品在解决方案中的常见角色
1）混合社区中的价值标杆。

2）强势资源的价值兑现产品。

2）陌生资源区的启动产品。

3）城市中实现高额开发利润。

独栋的产品价值分析
几种常见的居住理想原型
1、倚居山水的隐逸生活原型——
2、归隐郊野的田园生活原型——
3、高尚而自在的欧美小镇生活原型——
4、复制童话的城堡/庄园生活原型——
5、浮生半日的度假生活原型——
独栋的核心价值
独栋产品的核心价值在于对居住理想“原型”的再现。独栋产品具备了基本的舒适度平台，因而
其产品价值在于对寻常生活方式的进一步完善甚至超越。应该说，是对终极居住理想的一种接
近或实现，而这种居住理想不是凭空而来的，而是有迹可循，在产品中通过对“原型”的再现，
来激发消费者的价值认同。

独栋的产品价值分析
独栋产品的价值要素
1、完备之上的特色化追求
2、对资源的倾斜性
3、私有专属的强烈体现
4、产品形式集中体现“原型”、“传世”与“作品”精神
客户目标Objectives
高级独栋别墅产品研究及设计建议
户型设计要点
建筑基地面积在800平方米左右，其中集中花园的面积至少在300
平米以上。

建筑基地面积在建筑基地面积在800800平方米左右，其中集中花园的面积至少在平方米左右，其中集中花园的面积至少在300300
平米以上。平米以上。

地上建筑面积350平方米到400平方米。地上建筑面积地上建筑面积350350平方米到平方米到400400平方米。平方米。

地下建筑面积160-200平方米左右，总建筑面积500-600平方米。地下建筑面积地下建筑面积160160--200200平方米左右，总建筑面积平方米左右，总建筑面积500500--600600平方米。平方米。

地上两层，地下一层。地上两层，地下一层。地上两层，地下一层。

室内车库，双车位。室内车库，双车位。室内车库，双车位。

4个卧室，包括1个主卧区+3个次卧室。44个卧室，包括个卧室，包括11个主卧区个主卧区+3+3个次卧室。个次卧室。