经过了 2008 年至 2009 年国家房地产调控政策的先紧后松，房地产价格先抑
后扬的过山车行情后，2011 年中国房地产市场遭遇了国家宏观调控政策的严厉
打压，调控措施层层加码，调控放松遥遥无期；青岛作为实施限购限贷政策的城
市，房地产市场面临严峻考验：由于限购政策的实施，将大量占据住宅市场重要
份额的投资客拒之门外；由于限贷政策的实施，提高了购房者的购买二套房的成
本，抑制了购房者购买二套房的积极性。造成了房地产市场成交量的大幅下滑，
意向购房人持币待购、期待房价下跌预期强烈，使整个房地产市场遭遇到前所未
有的压力。
城投集团瑞海景园项目地处胶州湾以东，青岛四方区环湾大道西侧，区位优
势明显，但属于新开发地块，配套不成熟，周边项目档次、定位偏低，影响本项
目滨海区位优势的发挥和挖掘。该项目要在这种严峻的市场环境下开盘销售，要
取得较好的销售业绩，必须在充分的市场调研基础上，通过对宏观环境、产业环
境、项目自身条件进行科学分析，细分目标市场，明确目标市场，进而实施市场
定位，根据市场定位制定，融合 4P、4C、4R 理论制定并实施项目营销组合策略，
突出特色，建立竞争优势。
通过本文研究，为城投瑞海景园项目提供了营销思路，有助于项目的顺利开
盘销售并取得较好业绩。同时，希望能为房地产项目营销工作提供理论和实践相
结合的案例。
关键词： 房地产；市场分析；营销策略
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