PART1. 苏州近期市场表现与分析
市场成交回升解读：
1、政府放宽首套贷款的调控，保障额度，回归基准利率，刺激刚需；
2、市场主流（首置、首改）产品线开始出现第二波降价潮（对政策调控松动不抱希望、现金流）；
当前市场回暖的驱动力仍是建立在价格下调的基础之上，并不是真正意义的市场回暖（量价齐升）。

苏州市场近期表现分析
以价换量，成交环比上升明显
排名项目名
金额
（亿元）
占有率产品线
主力总价
（万）
本月价格
（元/㎡）
环比变化成交产品结构
1中梁天御1.876.38%首置首改100、1289800—
78-90㎡：30%；93-97㎡：15%；100㎡：16%；
113-120㎡：38%；134㎡：1%
2越湖名邸1.475.01%首置首改987800-15%
92㎡：7%，100㎡：6%；120-129㎡：67%；143㎡：
4%；163-173㎡：16%
3世茂运河城1.13.77%首置首改105、1229500-10%
86-93㎡：15%；107-112㎡：29%；122-132㎡：
18%；135-143㎡：12%；162-190㎡：26%
4I主场1.094.29%首置首改
82、92、
102
7300-12%
78㎡：3%；94㎡：8%；108-114㎡：29%；125-
126㎡：20%；140㎡：25%；165㎡：15%鑫苑国际
城市花园
0.923.15%首置47、649000-12%65㎡：36%；80-90㎡：57%；100㎡：7%
6新城金郡0.852.91%首置首改66、827200—
78-84㎡：16%；88-96㎡：51%；109-118㎡：15%；
127-129㎡：18%
7中海国际社区0.852.90%首置首改92、979500—86-89㎡：9%；96-102㎡：85%；126-142㎡：6%
8上河郡0.832.85%首置首改73、787500—
89-93㎡：39%；101-103㎡：53%；115-120㎡：
3%；155-176㎡：3%；282㎡：1%
9枫情水岸0.782.68%首置首改18914000-12%108-115㎡：21%；130-137㎡：79%
10阿卡迪亚0.782.67%首置首改78、927500-11%
88-97㎡：5%；101-117㎡：55%；120-127㎡：
27%；136-141㎡：8%；185-188㎡：4%
苏州市场项目排名：首置首改项目降价跑量、占据项目排名前十，面积段集中在90-120，
总价段集中在100万以内
苏州市场2月项目占有率前十：
苏州市场近期表现分析
主动采取价格战略；
主动出击抢占市场；
营销策略范围相对广泛；
以上公司操作共同点：
苏州市场近期典型项目表现分析
路劲I主场：湖东以东万人组团区、大幅降价
项目情况介绍：
开发商：路劲集团
区位：园区湖东苏胜路谢雨街交叉口
土地获取：从顺驰手里转得
配套：依靠自身配套满足社区居民，同时加
强了小区对外的联系度，开放班车等
小区规划：高层80-140㎡户型。

销售表现：
2月份，因抵工程款，项目降价，整个2月成交
115套
2012年1月去化9套，均价8500元/㎡
左右
2月推出折扣价，均价7500，累计去
化115套，签约1.1亿
热销原因分析：9折降价销售、刚需产品
苏州市场近期典型项目表现分析
降价诱因：
因资金相对紧张，抵押工程款，促进工程进度，对现金流要求比较高，加之此
前的成交持续低迷，路劲的资金链相对紧张
中梁天御：稀缺地段、高附加值户型、搜房团购
苏州市场近期典型项目表现分析
项目情况介绍：
开发商：中梁集团
区位：平江新城人民路东，万达广场南
土地获取：2011年、7122元/㎡（楼面价），建筑
面积26万方，容积率2.0
配套完善：万达广场商业街、家乐福万千百货、
万达影院、等苏州市第一人民医院（在建中）
小区规划：洋房、小高层、高层，住宅主力产品线
为89、116平米户型。

销售表现：
2月18日、25日加推3#、4#的89、96、116平米产品，共推197套，
成交135套，销售率69%，成交均价10500-11000元/㎡；2月全月
共成交195套,2.02万方,2.16亿,均价10700元.。

2011年10月开盘均价135000/㎡，
开当天仅去化14%
2011年底开始降价20-30%，均价
10000元，去化2.7亿
2月联合搜房团购，加推2区，均价
9800，去化1.87亿