北京顺义葛代子村绿湖山庄別墅区房产开发
项目建议书
(给投资商)
建管办
2012-6-28
目录
摘要 2
第一部分公司及团队概况 3
第二部分行业及市场分析 10
第三部分营销策略 13
第四部分财务计划 33
第五部分融资计划 35
第六部分风险分析 40
第七部分战略分析 42
摘要
1、项目概要：项目所在北京顺义区李遂镇葛代子村共有宅基地700亩地（合计466200平米），项目所处地理位置优越，其中300亩（合计199800平米）建独栋别墅900栋，共135000平米，容积率0.67，建筑密度0.25.绿化率66﹪。另外300亩地（合计199800平米）建五种不同风格的二层联排别墅1200栋，每亩地共建900平米;每亩地建3-4栋;每栋平均200-300平米,型式1)一种住三户,每户110平米左右;2)一种住二户.一户220平米,一户110平米;3)一种住二户,各165平米;4)一种住四户.一户110平米,另三户为73.3平米;5)住五户,四户55平米,一户110平米;联排容积率1.35;绿化率33%;共建270000平米.余下100亩建拆迁楼二层双拼或联排共建4.6860万平米;
2、开发计划：项目总体建筑面积47.186万平米，计划5年开发完成，联排别墅均销售价6000-7000元/平米，，别墅均价7000-8000元/平米，计划销售额为25.65亿元。

3、项目团队：项目拥有专业的房地产开发管理团队，团队核心成员都具有多年房地产开发经验，并且开发过多个成功的房地产住宅楼盘，在专业、经验、管理等方面为项目提供强有力的保证。

4、项目竞争优势：同区域同类产品价格具有绝对的价格竞争优势，大量市场调研及市场分析之后，做了准确的客户群的定位，所以在项目产品的规划设计方面也具有优势。

5、融资计划：项目所需启动资金1000万元，其中包括前期费用及运作费用，另外少量资金则用于项目的工程建设，计划一期开工120亩地，项目进行滚动式开发。计划笫一期即收回投资;
6、公司管理：中国衛達囯际投资集团公司运作，其中包括房地产开发公司、设计公司、景观园林公司、房地产经纪公司、物业公司五个分公司。

7、投资回报：项目5年开发完成后，除去建筑、销售、设计等成本，预计利润为12.39亿。

第一部分公司及团队概况
一、项目团队介绍
（一）团队优势
1、专业优势：公司核心管理层成员均从事过多年房地产开发，每个成员都开发过多个房地产住宅项目，特别是对北京房地产住宅市场政策法规及开发流程非常了解和熟悉；
2、管理优势：团队核心成员都曾在房地产开发公司担任过高级管理职位，具有建立房地产公司组织架构的能力，并可以通过科学的管理实现对房地产项目的各个节点工作的把控。

3、准确的产品定位：项目团队对北京顺义地区做了大量的市场调研，主要是针对市场的需求来进行产品定位，从产品的物业类型，到产品的户型、面积、价格、装修等方面都具有很强的市场竞争力。

（二）团队核心成员
1/苏良男北京人,原北京凌云宇阳房地产开发公司总经理,本项目筹备策划及运作后总领軍人;
个人简历
姓名：苏良性别：男
民族：汉出生年月日;1945年2月13日
身高：1.74米血型：A型
现居住地：北京户口所在地：北京
教育水平：本科婚姻状况：已婚
工作年限：二十五年以上
现有职称：建筑高级工程师政治面貌：党员
电子邮箱：1561452953@qq
MSN;s6s6judy@hotmail联系方式18600017879
现住址：北京朝阳区西坝河北里25号楼和泰园公寓1002
自我评价：
本人稳重善良，谦虚自信，工作踏实勤奋，专业素质全面，职业操守好，事业心强；忠于职守，责任心强，有较强的适应能力。善于沟通协调，营销策划能力和执行能力强，有想法，观念新。具有团队意识，富有创新精神。能够很好的协调各方面关系，管理经验丰富。能带领团队出色完成公司全面管理及销售目标等任务。为人宗旨：德为先、品为尚，先做人，后做事。

职业技能与特长：
本人在大中型建筑公司及房地产公司多年从事全面管理工作，能根据董事会或集团公司提出的战略目标制定公司发展战略。有把握企业发展全局的能力并具有先进的管理理念。具有在建设方、施工方和开发公司等多家单位工作的现场实际施