苏地G-90号 土地评估报告 苏州博鸿地产经纪有限公司 2012年10月 高新区浒关镇大通路西、浒杨路北地块 2.1地块基本指标 序号 地块位置 编号 面积（㎡） 用 途 出让年限 规划技术指标 起报单价 保证金 项目分割销售的比例约定 容积率 建筑 密度 绿地率 元/㎡ 万元高新区浒关镇大通路西、浒杨路北 苏地2012-G-90号 23708.9 批发零售和城镇住宅用地 40 70 ＞1.0 ≤1.8 ≤30% ≥30% 5500 2610 部分可以分割销售（具体详见特别说明） 根据地块指标，地块1.8容积率，适宜排布多种业态组合，但地块面积较小，且有其它控制要求，项目排布以18层以内高层排布为佳，地面起拍价5500元/㎡，折合楼面单价为3056元/㎡。

1.2 地块周边情况 区位图 地块东面为商品房金榈湾 地块南面为安置房新浒花园三区 地块北面为在建安置小区 地块西侧为一条河，具有较好的景观资源。

2.3地块SWOT分析： 优势： 1.项目地处浒关老镇，居住氛围浓厚。

2.项目西侧有一条河，景观资源优良。

劣势： 1.周边安置小区较多，区域形象不高 2.周边三面由高压线围合，居住环境不佳。

3.面临于大润发周边项目竞争的不利因数。

机会： 1.周边安置小区较多，可为本案带来大量客群。

2.浒关老镇房源逐渐稀缺，本案入市将有一定机会。

威胁： 1.国家宏观调控的不确定性。

2.周边未来将有大量土地推出，对本案造成一定的竞争。

2.4项目产品及销售价格预判 项目产品形态预测 本地块用途为批发零售和城镇住宅用地，占地面积：23708.9㎡，按最大容积率1.8计算，其建筑面积为42676.02㎡，去掉1500㎡农贸市场面积及1%的配套用房，项目可售面积约40764㎡，建筑密度≤50%。

鉴于本地块的控规指标及目前区域市场状况，同时从开发商开发项目的利益点出发，我司认为本地块未来的建筑形态将会是：18层高层的产品结构 销售价格预判 参考周边项目：鸿运家园小高层均价8000元/㎡，上河郡均价8000元/平方米，蓝山郡8700元 /平方米 项目区位较上河郡稍差，价格较上河郡应略低，但未来项目入市还需一段时间，通过市场比较法测算未来两年市价情况： 高层售价：8200元/㎡ 项目总销为：33426万元 2.5土地成本核算 我们根据土地的立基条件，规划出满足地块立基条件的方案。然后根据规划的产品形态，结合目前市场分析和地块本身的分析，初步估算出产品可能的推案价格，从而再得出产品的可能总销金额。再结合目标利润等，测算出土地单价，从而为开发商拿地提出一定的参考意见。

地块用地面积：23708.9㎡，最大容积率1.8，项目总建筑面积：41176㎡（不计1500㎡回购面积）。

总销为：33426万元 发展商需要拿出的成本：土地成本（楼面价）+ 建安费、财务费等其他综合成本费用（根据目前市场的实际情况，保守估计，其他综合费用我们设定为3500元/㎡）。

开发商的税前利润=项目总销－开发商的成本费用（土地成本＋其他综合费用） 利润率=税前利润/开发商的成本费用 推算公式： 成本利润率=（总销-综合成本-土地成本）/（综合成本+土地成本）根据上面的核算方法和数据，我们在最低的土地成本5500元/㎡的基础上，地价每上涨5%后开发商开发项目可能产生的税前利润和利润率，以表示之，为开发商提供更客观或更直白的对比及依据（项目在底价成交的情况下毛利润率约为21.76%，利润率偏低，建议以底价成交）。

90#地块 土地总价（万元） 其他综合成本（万元） 占地面积(㎡) 总建(㎡) 总销（万元） 税前利润（万元） 利润率 土地单价（元/㎡） 楼面价（元/㎡） 0% 13039.895 14411.60 23708.9 41176 33426 5974.51 21.76% 5500 3056 5% 13691.89 14411.60 23708.9 41176 33426 5322.51 18.94% 5775 3208 10% 14343.88 14411.60 23708.9 41176 33426 4670.52 16.24% 6050 3361 15% 14995.88 14411.60 23708.9 41176 33426 4018.52 13.66% 6325 3514 20% 15647.87 14411.60 23708.9 41176 33426 3366.53 11.20% 6600 3667 25% 16299.87 14411.60 23708.9 41176 33426 2714.53 8.84% 6875 3819 30% 16951.86 14411.60 23708.9 41176 33426 2062.54 6.58% 7150 3972 35% 17603.86 14411.60 23708.9 41176 33426 1410.54 4.41% 7425 4125 40% 1825