目 录
一、目录(1)
二、物业概况………………(2)
三、管理目标………………(2)
四、管理原则………………(2)
五、人力资源管理
（一）组织机构设置及人员配置………………(4)
（二）人员招聘……………(4)
（三）人员培训……………(4)
六、房屋接管/交接
（一）接管验收管理方案…(5)
（二）业主入伙管理方案…(8)
七、日常管理方案
（一）来访接待……………(9)
（二）安防管理……………(10)
（三）消防管理方案………(11)
（四）车辆管理……………(12)
（五）保洁管理……………(12)
（六）绿化管理……………(13)
（七）房屋、设施设备管理方案………………(13)
（八）装修管理……………(15)
（九）物业服务礼貌用语…(17)
八、财务管理及收支测算…(18)
九、档案资料管理…………(21)
十、租赁、招租…………(21)
十一、质量管理控制方案…(22)
十二、团队建设……………(23)
十三、附件《百金大厦奖惩制度》《员工手册》 《管理制度》
《岗位职责》

一、百金大厦概况及写字楼的特点
（一）概况：开发商：昆明千益丰房地产开发经营有限公司；百金大厦位于穿金路与白云路交汇处，区位优势明显，是昆明主城区东西、南北外来办公聚集区。该大厦占地面积约3960平方米，总建筑面积约26369.78平方米，地下2层，地上24层。根据规划及业主开发的设计要求，将该楼盘定位服务标准为五A级，齐身于昆明北市区高档办公区。
（二）写字楼物业特点
1、规模大、功能齐全：现代化的新建高档写字楼建设规模越来越大，少
则几万平方米，多则十几万、几十万平方米。现代化的高档写字楼功能齐全，不仅设有设备层，在地表地下设有停车场，而且设计能为客户提供会议场所、商务中心、餐饮、娱乐、购物、金融等服务设施以及其他特约服务。
2、档次档次高，设备设施先进：新建的写字楼一般都有较高的档次，其主装修建筑材料和主要设备设施标准高；写字楼的智能化水平都较高，安装的设备设施先进，供电系统设有双回路电源供电，用电源，确保正常、安全供电；还装有闭路电视等监控系统；大厦设计有中央空调等等。
3、办公单位集中，人流密度大：有的写字楼聚集着几十家甚至上百家单位，
其中大部分是贸易、金融公司，成为一个区域经济贸易中心，每天有上千
人在写字楼内上下班，加上来往的客户、餐饮、KTV的客人，日平均人流
量数千人次，人口密度很大。
4、设备复杂，管理难度大：为保证用户各方面的需求，写字楼装备完善，
致使管理难度加大。通常包括以下几部分系统：给排水系统、供电系统、
中央空调系统、安防系统、消防系统、电梯系统、通讯系统 、照明系统、自控系统等等。
5、客户作息时间集中：写字楼客户的作息时间比较集中，一般是早上8：00或者8：30至下午5：00或者5：30。
6、客户相对稳定：写字楼租期一般都在一年以上或者更长，由于租期较长，客户比较稳定，物业管理公司与客户间比较熟悉，了解情况，便于合作，易于管理和服务，提高物业管理的效率。
二、管理目标
（一）管辖大厦不发生任何重大安全责任事故。
（二）业主/租户服务满意率达99%以上。
（三）维修处理及时率及满意率达99%以上。
（四）房屋完好率98%以上。
（五）收费率100%
（六）争创“全国城市物业管理优秀大厦”
三、管理原则
（一）责任层级落实，签层级管理目标责任制；
（二）每月根据服务质量、仪容仪表、工作执行力进行绩效考核，绩效工资与绩效考核挂钩；
（三）各岗位各部门职责明确清晰，年终进行内部管理、服务质量评审；
（四）目标高度一致，客户满意、集团公司满意；
（五）奖、惩制度严格落实，保障管理制度的有效执行，引导良性发展氛围。