青岗国际大酒店式公寓、住宅可 行 性 研 究 报 告第一篇 总论1.1 项目名称及概况1.1.1 项目名称：钓鱼台国际饭店、钓鱼台国际公寓（暂定名）1.1.2 主办单位：常德市万马置业有限公司1.1.3 项目概况本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅江，倚伴德山，毗邻常德市二中（德山书院旧址），是一个风景秀丽、人文气息浓厚的旅游胜地。项目占地147.33亩，其中钓鱼台国际饭店占地103亩，钓鱼台国际公寓占地44.33亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本完成。东面的沅江，水面宽广，鳞波荡漾；西面的孤峰公园（德山），古木参天，四季常青，园内有远近闻名的乾明寺、孤峰塔，承载着常德数千年的文化积淀，据传“善卷”因拒舜帝帝位隐居于此，故名善德山，后称德山。气象条件:常德属亚热带湿润气候，平均气温16.7度，极端最高气温40.1度，极端最低气温-13.2度。年平均降雨量1373mm，全年主导风向北东北风（NNE），风速2.1m/s，历年最大风速22m/s，静风频率较高，历年土壤最大冻结深度20mm。地质条件:常德市地处洞庭平原，地层发育齐全，项目所在地为平原小面积山峰出露，工程尚未进行地质勘探，参考相关地质资料，地基土层很可能由第四系全新统（Q4）杂填土，粉质粘土、粉土、圆砾、卵石组成。常德市位于华南地震区长江中、下游地震亚区的麻城——常德地震带，属中强地震活动区，但活动频率较低。根据有关规定，拟建工程可以按基本烈度七度抗震设防。交通条件:德山距省会长沙150km，离世界级旅游胜地张家界160km，是长常高速（长沙——常德）、常张高速（常德——张家界）、常吉高速（常德——吉首）、常荆高速（常德——湖北荆州）的交汇处，也是进出常德市区的必经之地，交通便利，地理位置优越，勘称常德门户。供电、供水:常德已成为湖南最大的能源基地。工业用电均价0.47元/度，重点工业0.41元/度，低谷电价0.17元/度。常德水资源丰富，项目所在地有常德第二自来水厂，工业用水均价1.5元/T，服务业用水均价2.3元/T。1.1.4 项目建设规模本项目酒店部分建筑面积约70625m2，其中餐饮9715平方米，会议中心3243平方米，娱乐中心8879平方米，商业3138平方米，酒店办公辅助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。基地面积94408平米，容积率1.88，建筑密度30％，绿地率30％。总投资约23680万元，建设期2005年11月至2007年11月。本项目公寓及住宅部分总占地面积约44.33亩，即29570㎡，则可开发建设面积30000㎡，用地性质：商住楼，总用地面积：29570㎡，规划净用地面积:20699㎡，容积率：1.0，总建筑面积：30000㎡，10-15层小高层，道路面积：3000㎡，绿化面积：5871㎡，户型：公寓80--150㎡，二室二厅、三室二厅、四室二厅为主，层数：10-18层小高层，层高3-3.6米，总高度小于55米。1.2 研究工作的范围和总体规划设想本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。钓鱼台国际饭店总高约84.9m，具客房、美食、康体、娱乐休闲及商务金融于一体。酒店将与孤峰公园互通，有一个天然的休闲景区，酒店开发与人文景观、绿色环保、碧水蓝天相结合，建成园林式的酒店商务区。本项目规划沿乾明路正面为绿化广场，面广场布置为商务金融区；中心区的酒店主楼与湖光水色、花草树木互相辉映。1.3 研究结论与主要经济指标主要经济指标指标项目名称所得说前所得税后内部收益率（%）因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。财务净现值（I=12%）（万元）5044.73367.4动态投资回收期（含建设期）5.617.2静态投资回收期（含建设期）5.587.1投资利润率（%）48.64投资利税率（%）72.87上缴税金（万元）8521.3根据上述指标，该项目经济财务评价可行。1.4 问题和建议关于项目名称：“钓鱼台国际饭店”为项目暂定名称，项目实施时需进一步优化。关于总体规划：因编制时，各方意见尚未统一，本可行性研究方案仅为概念性规划，在此基础上需进一步细化和优化。关于德山的区位：德山目前人气尚未提升，特别是二桥收费站阻碍了其与主城区的流通，建议政府尽快撤消该收费站。关于基础设施：本项目周边的市政基础设施已列入德山总体规划，建议开发区政府务必与本项目进度同步实施，还有水利设施也务必同期规划施工。关于政策扶持：因德山开发区尚未形成规模，对本项目的影响显而易见，恰恰该项目的实施对提升德山乃至常德的市的城市品位有明显的促进作用，本着互利互惠的原则，建议政府务必落实项目谈判时的最好政策优惠。第二篇 项目提出的背景和建设意义2.1 项目提出的背景2.1.1 常德市总体城市定位目标与战略思想把常德建设成滨水生态园林城市;全国旅游城市;构筑高科技产业群；营造都市文化氛围。进一步增强常德市作为湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。到2020年，基本实现社会、经济和环境协调发展的现代化新兴城市目标。2.1.2 常德市域城市空间结构布局新版规划中确定常德市城市空间布局为：一市三镇。即江北城区；江南城区；德山开发区。常德市整体交通体系构建：公路：借新建和原有207、319过境段，组织市区干线外环路，把国道207、319和省道1804、1801及常张高速公路通过立交形式组织在一起，保证出城口畅通。规划搬迁常德汽车北站和常德汽车南站，新建德山站。常德汽车北站迁至常德火车站西侧，常德汽车南站迁至金霞路北侧，在德山葛少湾建德山汽车站。铁路：规划拟定三条铁路专用线：由常德东站引出的盐关港区铁路专用线；由常德东站引出的货场铁路专用线；由德山站引出的地区粮库铁路专用线。水路：（1）通行500吨级的船舶，规划把沅江航道改造为三级航道。（2）港口布局:取消大西门码头，重点发展盐关港区，新建八房河港区和德山专用码头。（3）德山港区：保留现有泊位11个，规划建设1个集装箱专用码头和一个有害物资专用码头，货物吞吐能力200万吨，是常德港重点发展的综合港区之一，主要承担件杂、重件、煤炭等物质的进出。航空：桃花源机场配套设施建设，加强机场周围环境的保护。2.1.3 市区人口规划根据〈常德市城市总体规划1999-2020〉和湖南省人民政府对该规划的批准，至2010年，都市人口扩容增量为66万，2020年为85-100万。其中江北城区55