深圳零售岗厦商业专题细化研究报告岗厦商业专题细化研究 1一、深圳市零售商业概况 21、深圳零售业历史发展情况评析 22、深圳零售业市场发展现状评析（供应量及区域分布） 63、深圳零售业市场主要购物区及市场份额 134、项目周边未来商用物业发展趋势研究 20二、中心区商业研究 381、中心区商业发展现状 382、中心区未来发展趋势分析 433、中心区主要商用物业研究 47三、中心区商业细分市场研究 621、商圈理论分析 622、集中商业研究 663、分散商业研究 77四、中心区商业业态研判 811、中心区集中商业与深圳市主要商业中心之间的竞争格局 812、中心区内部各主要商业中心的竞争格局及发展趋势 853、中心区街铺类型商业与购物中心的竞争关系 864、中心区商业发展趋势研判 88一、深圳市零售商业概况1、深圳零售业历史发展情况评析1.1发展轨迹深圳零售业的历史发展情况可以简单归纳为四个阶段：第一阶段：从改革开放起到上世纪90年代初由于从计划经济时代起步，物资缺乏，靠计划外调剂或从国外直接进口部分商品，能找到商品销售就可以赚钱；这一阶段零售业的主要特点是：业态以精品店居多，且规模小、暴利，同时消费者的心态比较浮躁。因此随着经济发展的步伐，这种形态将不再适应市场需求。第二阶段：1993年—1996年随着深圳市经济发展趋于相对稳定和平缓，消费习惯发生变化，消费心理从浮躁趋向平和，追求实惠，零售企业开始探索新的业态，如超市、仓储商场等，以平价、实惠为标志。由于对先进经营技术的把握还比较肤浅， 对国外新型业态的引入与国内实际情况的结合还不够，大多是照搬照套，因此这一阶段陆续有20多家企业被迫退出市场，但同时也有成功的商家，如万佳、新一佳等。第三阶段：1996年-2001年一方面由于沃尔玛、家乐福进入深圳，不但带来了竞争的压力，同时也带来了先进的经营理念和经营技术，培养了一批人才，促进深圳零售业的快速发展。沃尔玛进入深圳以后，内资企业如：万佳百货、天虹商场、茂业百货等纷纷开设分店扩大经营规模，市属国有企业万方超市和香港中资华润超市结成联盟，市属企业深圳奥德康集团与深圳免税企业公司宣布为应对“国内竞争国际化”进行合并重组，两家以商贸业为主的企业合并之后总资产超过30亿元人民币，2001年香港华润集团收购万佳，在很短的时间里，深圳出现了具有区域影响力的新的零售业巨头。第四阶段：2001年以后在这一阶段，包括超市、便利店、专业店、大型购物中心等业态快速发展，连锁经营冲击单店经营，新型业态冲击传统业态。中央商业旺区趋于成熟，业态齐全，定位清晰，聚客能力也较强；而区域商业中心也正在形成，如南山、福田、宝安、龙岗等。迅速发展起来的深圳零售业主要表现在三个趋势：部分企业加快扩张步伐，广布网点以扩大规模；部分企业注重积累规模化管理经验，提升核心竞争力为特征；部分企业积极转变经营风格，齐头并进，并跨区域发展连锁。这一期间，深圳居民消费能力达到中等发达国家的消费水平，从而推动深圳零售业走向更高的繁荣，发展成为在全国能形成规模向异地拓展的城市之一。1.2发展格局 深圳是东西长、南北短，呈带状城市，根据城市的特点，自然会形成多中心的分布格局。目前，深圳已经成东门、人民南、华强北、南山、龙岗、宝安等多个较为成熟的商圈。其中东门、人民南、华强北更是主要的商业中心，随着福田中心区的不断完善，将有望成为深圳市的重要商圈和核心商圈。随着城市中心的西移，城市的发展呈现出自东向西滚动的态势，而深圳的商业物业也有类似的发展态势。图1-1 深圳商业发展格局图1.3供应量图1-2 深圳市商业用房历年竣工面积统计图（单位：万平方米）总体看来，深圳市商业用房竣工面积历年保持平稳增长的趋势。2003、2004年竣工面积相对于2001、2002年有较大的增幅。（2005年数据）图1-3 深圳市商业用房2004年竣工面积分区统计图（单位：万平方米）从商业用房竣工面积分区统计图上看出，南山位居全市第一，福田其次，两区约占了全市商业面积的一半以上。1.4销售情况图1-4 深圳市商业用房历年销售情况统计图（单位：万平方米）从商业用房的销售状况来看，在经历多年的低位徘徊后，从2002年开始，销售面积出现较大的增长，2002年、2003年两年都维持在40万平方米左右，