第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：吉安市和济春天房地产开发项目（一期，B3地块）二、建设单位：吉安市和济置业发展有限公司三、法人代表：顾锦荣四、建设地址：吉安市青原区，二桥东路与青原大道交汇处的东北角。五、建设性质：新建六、建设规模 ：一期总建筑面积：88434m2，其中：住宅45722.5m2（共385户）、商业用房13518m2、宾馆10615.5 m2（暂缓建）、综合楼8610m2、会所1482m2、幼儿园483m2、地上车库7673m2、其它公建330 m2（总配电房、公厕、垃圾中转站）。七、建设期限：二年（2005年10月～2007年9月）八、主要技术经济指标1、总征地面积：170.5亩（113657m2，其中95613.57 m2已办证）其中：一期项目用地面积：61.5亩（41020.4m2）2、一期总建筑面积：88434 m23、建筑密度：27.2%4、容积率：1.655、绿地率：43.5%6、一期项目总投资： 7113.39万元7、销售净收入：10565.61万元 8、利润总额：3452.23万元9、总投资利税率：48.53% 10、所得税：1139.24万元11、净利润：2312.99万元 12、总投资利润率：32.52% 13、盈亏平衡点：67.33%14、财务内部收益率：39.45%>Ic=15%15、财务净现值：1134.12万元>0（Ic=15%时） 16、投资回收期：2.58年17、贷款偿还期：3年18、偿债备付率：3.12第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》3、吉安市国民经济和社会发展“十五”规划4、江西省规划实施技术导则5、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）7、《吉安市近期建设规划》（2002—2005）8、《青原区分区规划》（2000—2010）9、《吉安市和济春天规划方案》（2005年5月）10、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范12、建设单位提供的有关资料13、建设单位可研咨询委托书二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设吉安市和济春天工程项目可以达到下述目的：1、落实《吉安市近期建设规划》（2002—2005）和《青原区分区规划》（2000—2010），拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展的建设要求，整治和美化城市环境。2、为吉安市民提供一处良好的生活居住环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力。是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。第二章 项目建设必要性与可行性第一节 项目背景一、吉安市概况吉安位于江西省中西部，赣江中游。从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南、江西两省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和由东向西的319国道，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。 地理上，介于北纬25°58′32″至27°57′50″，东经113°46′至115°56′之间，全市长约218公里，东西宽约208公里，总面积为25271平方公里。以山地、丘陵为主，山地占全市面积的51%，平原与岗地约占23%，丘陵约占22%，水面约占4%。可概括为“七山半水两分田，半分道路和庄园”。它的四周，东邻抚州市的乐安市，南连赣州市的兴国县、赣县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的樟树市及新余市、萍乡市接壤。市政府驻地吉州区距省会南昌219公里，距首都北京，铁路里程为1805.6公里。吉安市辖吉州区、青原区、井冈山市和吉安、泰和、万安、遂川、永新、永丰、吉水、峡江、安福、新干10县，257个乡镇，3150个行政村，人口462万人。吉安市属中亚热带季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。吉安市多年平均降水量为1487毫米，多年平均气温为17.1～18.6℃。二、吉安市国民经济概况2000年撤地设市以来，吉安市提出了“做大吉安市，崛起银三角”的发展构想，全市国民经济和社会发展取得了辉煌成就。工业生产持续保持较高增长，第二产业比重不断上升并成为牵引经济快速增长的主要动力，经济结构实现二、三、一的转型，GDP中三大产业比例为30.1：37.5：32.4。经济运行质量不断提高。2004年全市财政总收入22.686亿元，比2003年增长24.5％，创历史最高水平。近年来全市投资力度加大，投资总量增加。2004年全市全社会完成固定资产投资88.65亿元，比2003年增长39.74％，一批基础设施建设等重点投资项目的开工、建成，不仅成为拉动当地经济较快增长的重要因素，更为吉安市今后发展奠定了良好的基础。吉安市通过营造良好的综合投资环境，拓宽了开放型经济的发展空间。目前，全市城乡居民生活总体达到小康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。2004年，全市城市居民年可支配收入达7031元，比2003年增长7.14％；农民年纯收入达2857元，比2003年增长22.66％。城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。作为江西省中部的政治、经济、文化中心，随着城市功能增强，城区规模扩张，经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年吉安经济的快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。第二节 项目建设的必要性一是贯彻实施《吉安市近期建设规划》（2002—2005）和《青原区分区规划》（2000—2010），加快城市发展的需要。按照吉安市城市总体规划，“十一五”期间要加快中心城市的建设，扩大城区范围，创建滨江花园城市，把吉安市中心城区建设成拥有50万人口的新型城市，形成“两江三岸”的城市格局，积极融入全省中心城市群的建构和重塑，使河西、河东、河南在