《2010年淮安青浦区地块方案建议书》(57页).rar ....在经过对淮安市场的走访调研后，新鸿嘉对淮安市场的有了更深的认识，现将掌握的市场情况和对本地块的方案策略汇报如下： 项目地块位于淮安主城区的清河区、青浦区两区交界处，北侧、东侧有京杭大运河经过，紧邻政府规划建设的沿运河景观带，景观资源较为优越。项目西南侧为建设中的大学城板块，区内幼儿园（待建）、小学（待建）、中学等教育配套设施较为齐全，商业配套多为小区沿街商业，以生活必需商业为主。区域的发展潜力较大。 项目西侧将建设直通清河区的大桥，建成后，项目与市中心商业区的通勤时间将大大缩短，客群来源面将得到丰富，对青浦区房地产是一利好消息。但地块周边即将出让的居住用地体量较大，面临的竞争也将为激烈。 从淮安市购房者的置业偏好来看，对高层产品并无明显偏好，但部分景观高层项目的售价明显高出周边普通多层类项目，反映出淮安地区中高端客群对该类产品的接受度较高。 我们认为本项目具备了向中高端产品发展的资源、区位条件，在充分利用景观资源和摊薄地价成本的基础上，我们认为项目的容积率可以控制在2.0-2.5的范围内，可以进行高层+多层洋房产品的组合，以多层保证现金流，以高层创造项目溢价。 在产品设计方面，经过调研走访，我们发现淮安市的房地产开发品质较为一般，在产品风格、立面处理、景观设计和户型设计上缺乏亮点，我们建议项目可借鉴江都中远美墅项目的规划，在控制投资成本的基础上将项目打造.....