《北京华睦国际商业地产项目营销方案调整建议》(doc).rar 调整经营组织模式 本案在下一阶段的营销中，将以精品百货的模式进行主导经营操作，即： ＆＃61550； 通过商业经营公司对于本项目的经营、收银、收租、租户调配、收益返还进行统一管理。 ＆＃61550； 以店中店模式进行经营，力求在档次上将本案商业品质进行拔高。 ＆＃61550； 利用主力店及主力品牌的引进，带动其他品牌的进驻，提升经营者盈利信心。 ＆＃61550； 项目由商业管理公司组织，以精品百货的形象统一开业、统一宣传、统一组织促销活动。 ＆＃61550； 为保证该方案操作的有序性，初步建议本物业应由商业经营公司统一经营三年以上。 调整后方案优势说明： ＆＃61618； 商业地产的核心价值在于运营，而精品百货模式的整个发展历程恰恰是商业物业增值的过程。 ＆＃61618； 流水倒扣系统是商业运营过程中最为成熟且收益增长最为迅速的经营组织模式。 ＆＃61618； 商铺的核心价值在于其前期招商操作的可行性，而主力品牌的进驻是实现后期持续招租的根本保障。 ＆＃61618； 由商业管理公司进行统一经营、推广、管理、促销活动可以有效节约整体操作成本，并使得项目经营形象一体化。 ＆＃61618； 在三年统一经营的基础上，可以有效渡过商业的培育期，充分发挥经营利润增长的优势。 调整租金盈利模式 项目由商业经营公司进行统一对外招商，并测算开业所需的招商时间表，为物业的整体开业作准备。项目正式开业后，将通过下列方式实现盈利： ＆＃61550； 每月通过统一财务计量的方式对各个经营商户在当月的销售状况进行统计。 ＆＃61550； 在前期同各个商户按照其自身盈利水平的不同，达成流水倒扣协议。即将其每月销售流水额的固定比例上缴商业经营公司作为其物业租金及管理费用（注：流水倒扣不包含物业费）。 ＆＃61550； 商业管理公司收取的流水倒扣租金将在刨除各项管理及运营成本后汇总划入营销资产池，随后向物业变现后的实际产权持有方支付收益。 调整后方案优势说明：