第一部分团风城区城市情况
一、项目大区域概况
团风县行政隶属黄冈市。黄冈市东邻安徽，北靠河南，南与九江隔江相望，西与湖北省武汉相连，素有“吴头楚尾”和湖北“大东门”之称。现为地级市，辖武穴、麻城、团风、红安、浠水、蕲春、黄梅、罗田、英山、黄州等十个县市区和一个湖区（龙感湖区）。市委、市政府所在地在黄州区，现有国土面积 6000 多平方公里，2005年未，人口总量为700多万人，实现GDP总额348.6亿元，人均5176元，其中城镇居民收入为6358元，年末各类存款余额近280亿元。

本项目所在地即团风城区即指原团风镇中心区域，1995年经批准撤消黄冈地区设地级黄冈市，原黄州市设黄州区和团风县。团风县下辖8镇2乡，现有人口39万人，城区人口约9万人，城区面积约18平方公里。其区位优势明显，交通便利，邮电通讯等基础设施日趋完善。县城西到武汉市区50公里，距武汉天河国际机场47公里，南到黄冈市区20公里，距黄州火车站16公里，处于武汉、鄂州、黄石、黄冈四大城市群中。长江岸线10余公里，建有港口码头5个。106、318国道贯通全境，京九铁路经境内三镇共22.3公里，设有火车站一个。现已基本形成以教育、农特产品、服务业和建筑建材业为主要支柱产业的城市经济格局，现“十一五”规划中团风县委、县政府明确提出将突出“抓工业，抓招商”工作重点，其未来城市定位是：“大武汉8+1城市圈卫星城”、“县域经济示范型城市”、。

二、团风城区现状经济发展和人口消费状况分析。

团风城区脱胎于原团风镇，现明显呈小城镇和地域两者兼容的经济特征，既城乡一体，又是地区文化、经济中心，乡镇辐射力强。特别是在农贸流通、文化教育对周边地区所属乡镇有特别的吸纳和主导作用。但受原老县域经济基础和思想的束缚和影响，现工业经济不甚理想，基本没有形成强有力的工业经济支撑或版块。

现城区经济基本以建筑建材、文化教育、劳务输出、服务业为主的经济支撑格局，其从业人员较多，收入相对也较高，其消费主要集中在衣食住行家庭消费及孩子教育等方面，但现阶段明显处在衣、食、住和孩子教育等方面，对创业或带有风险的投资行为明显激情不足，除少量临主街商业铺面外，基本没有出现投资性的房地产消费，居民普遍有储蓄的习惯。

三、“武汉经济圈”及“招商引资”实施将对团风城区经济发展的影响。

2003年，随着中央提出中部崛起战略及实施，湖北省将武汉、黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门共同纳入武汉城市圈，以期实现大、中、小城市联动，一体化发展经济。未来将逐步形成武汉、鄂州、黄冈、黄石、咸宁产业经济带，其中鄂州、黄冈、黄石三座城市较为聚集，虽现状黄冈城区工业经济明显不如上述两座城市，输在起跑线上，但其比起这两座城市来，更具前景，表现在土地资源丰富，劳动力成本低廉，文化教育沉淀厚实，更兼有国家对老区经济发展特殊政策扶持，特别是黄冈市委最近提出的十一五规划，明确提出“抓工业、抓招商，特别是市直工业，未来五年赶上全省水平”等务实的思想，完全有理由相信三五年之后将变成“教育领先、商贸发达、工业兴盛、人民乐业”的新黄冈，实现经济的大幅提升，城市面貌也将发生根本改变，房地产业也会在其中兴盛起来，对应的是：团风先天的地理区位优势，正处于大武汉和黄冈的中间连接处，交通 便利，物流通畅、经济对接便利，有很强的提升空间。

四、城市布局和建设情况。

1、交通配套。

团风城区南靠长江黄金水道，东南有106、318国道辐射，西有黄团高速直达天河机场。市区整个架构较大，内形成了“8纵10横、内网外环“的优良交通格局，整个交通体系便捷、畅通。

2、城市功能、绿化情况。

现市城区绿化覆盖率为25%，人均绿化面积8M2，城市道路硬化率65%，人均占有面积6 M2；城市排水服务面积近70%，市区基本无渍水现象。供水供电普及率均超过96%，生活垃圾无害化处处理率达64.7%。市区有环城绿带，沿长江防护绿带，形成了一个扇形的城市布局，再加上本身处于丘陵地带，基本呈山水相间，绿化景观错落有致的城市特色。

3、商业配套情况：
商业中心明显东移。传统的商业中心（老街）正在逐渐被东西端（楼盘现出口部位）大道与新街连接而成的新地带转移。预计未来2-3年，项目地周边将形成新的城市商业中心和经济中心，而成为城市核心。

五、城市规划和未来走向
2010年，团风城市建设规划总体思路是：积极参与中部崛起和武汉城市圈的构造，共同打造武汉城市圈“第二重心”和沿江发展轴的重要节点，建成城市圈协作与联动的以建筑、化工、纺织、机械为主的工业产业聚集区，文教、科技优势突出，商贸流通繁盛，功能布局合理，设施完善，人居环境优良，地方特色显著的县级城市。

第二部分团风市城区房地产业（住宅类）发展情况
一、历史
同全国大多数中小县级城市一样，团风房地产业起步于1998年住房政策改革之际，但起步时价格起点很低，到目前为止仍处于初级待开发阶段。虽然团风与黄冈市主城区相接，房地产市场却未受到直接相关的主流影响，导致两地现有市场差别很大。黄冈受当时国家支持扶持房地产产业政策影响，再加上市场监管不力（含土地、政策、人为等因素），2000年下半年至2003年就经历了一个不合理、不正常的寒冬期，导致价格下跌，出现了大量空置房。2003年、2004年、2005年受市场影响，现又正在经历了一个快速上扬期价格也井喷式向上飙升（详见表一、表二），但团风市场几乎没有任何关联影响。

表一
年度
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年