主讲人：肖建章 房屋修缮管理与设备管理 第一部分 房屋修缮管理 第一节 房屋主体的组成 房屋是指有墙、顶、门、窗，供人们居住或其它用途的建筑，主要可分为工业与民用建筑。其中民用建筑是指供人们生活、文化娱乐、医疗、商业、旅游、办公、居住的建筑；工业建筑是指用于工业生产的单层工业厂房、多层工业厂房及其配套的配电房、锅炉房、空压站等建筑。物业管理以民用建筑为主，民用建筑中又以住宅为主，但越来越多的工业建筑也正在逐步纳入物业管理的范围。 不论工业建筑或民用建筑，其主体一般由以下六个部分组成：基础、主体结构、屋面、楼地面、门窗及各种装饰，它们也称为房屋的土建组成部分 一、基础 基础是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，而地基则是承受基础传来荷载的土层，它虽然不是房屋的组成部分，但对于保证基础和上部结构的安全起着十分重要的作用。地基土的物理性能和力学指标参数直接影响到基础的形式和大小。 基础的形式很多，根据上部结构类型和受力特点，可设计为条形基础、独立基础、片筏基础、箱形基础和桩基础。 二、主体结构 房屋的主体结构是指承受结构主要荷载的部分，它承受由屋面、楼面、墙体传来的竖向荷载以及自然界的水平荷载（如风荷载、地震作用），并将荷载经由其组成部分板、梁、柱（墙）传至基础。主体结构按组成的材料的不同可分为木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构，按承重受力方式不同可分为墙承重结构、框架结构、框架—剪力墙结构、筒体结构等等。 三、屋面 屋面是建筑物顶部的围护和承重构件。围护是指其必须具有良好的防水、排水、保温、隔热等抵御自然界各种因素侵袭的能力。同时屋面还必须具有足够的强度以承受屋面上的荷载。 屋面分平屋面和坡屋面。平屋面通常可以上人，坡度在2%左右，可通过防潮层做法或结构本身来找坡。坡屋面的坡度一般大于10%。屋面的构造从上而下由面层、防水层、保温隔热层、结构层和顶棚组成。 四、楼地面 楼地面是人们生活中经常接触行走的平面，如果在底层（第一层）无地下室，通常称之为地面，二层以上通常称为楼面，楼地面一般由基层和面层组成。 五、门窗 门窗均属围护构件。门主要是起内外交通和分隔房间的作用，窗主要是起采光、通风以及分隔和围护的作用。除了以上这些实用价值外，门窗还是现代建筑不可缺少的建筑构件，具有重要的装饰功能。 门窗按其所用材料的不同分为木门窗、钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗以及用玻璃做成的无框厚玻璃门窗。 六、装饰 装饰是增加建筑美感，体现建筑艺术的一种手段。它像人的服饰和美容一样，是现代建筑学中不可缺少的内容。装饰分为外装饰和室内装饰。外装饰是对建筑物外部如墙面、屋顶、柱子的美化；内装饰是对内墙面、顶棚、门窗的美化。 房屋主体的管理是根据房屋组成部分的性质和特点，正确引导住户，合理规范使用房屋，保证房屋安全，使其达到最大的经济效益和社会效益，是物业管理的主要内容之一，其管理水平直接反映了物业管理企业的专业技术水平，也反映出物业本身发挥正常功能，维持自身价值，并在其使用年限内保持良好的耐久性和可靠性的能力。同时对维护公共形象、公共秩序、促进邻里和睦，都有十分重要的意义。 房屋主体的管理包括房屋的日常管理、房屋的应急管理和房屋的维修。 一、房屋的日常管理 从房屋的组成来看，房屋的日常管理一般应包括以下主要内容： （一）沉降观察管理 对小区内道路及房屋周边进行巡视，发现异常的沉降和变形要及时采取措施。地基变形可分为沉降量、沉降差、倾斜、局部倾斜。对不同的结构采用不同的控制指标，一般框架的沉降控制，其倾斜量宜小于4‰，超过7‰则构成危房的标志之一。沉降观察的主要部位应集中在对变形敏感，且容易察觉的散水、台阶、坡道等处。 （二）主体维护管理 对主体的维护就是要保证主体的受力在其设计的合理范围之内。主体每一部分的设计都是经过荷载组合分析、计算其截面和配筋的，其安全可靠性在规定的范围内，住户在使用过程中不允许对主体结构修改或超出范围改变使用功能。 （三）屋面的管理 屋面的重要功能是防水与隔热，而防水因直接影响到人们的生活则更显得重要。防水的问题看似简单，但却是工程上常见的老大难问题，也是物业管理中投诉最多的问题之一。据统计，全国每年用于防水补漏维修的费用就高达数十亿元人民币。 屋面的管理主要是保证屋面正常使用，不改变使用功能，免使屋面防水层在一些非正常的使用下遭到破坏。其次要定期加强对屋面排水坡道、管道的清淤工作，免使排水路径被堵塞。长期的水泡也可能导致防水层的老化和隔热层的膨胀和变形。 （四）面层装饰管理 在不同的时期流行不同的做法，每一种做法是和当时的材料和工艺程序联系在一起的，各有其优点和缺陷。现在越来越多的暴露出的问题就是随着时间的推移，一些块材所做的墙面如马赛克、面砖、大理石等，它们与主体的粘结层强度降低，逐步开始松动、剥落，造成了很大的安全隐患，因此凡对于上述面层材料的房屋，应当加强观察并建立定期的巡查制度，发现问题及时解决，必要时可在人行密集的道常上搭设防护篷。