前言
管理目标
管理设想
管理组织机构
客户服务
安全管理
设备设施管理
清洁绿化管理
管理费预算
服务程序
十一、结束语

一、前言
星河·国际是大师联袂打造的城市经典之作，其优越的地理位置，CBD中央商务社区，超一流的高水平建筑设计，中心区旗舰级国际住宅,不仅是楼宇本身的魅力所在，而且也为物业管理提供了优越的硬件条件，只要我们努力营造“国际化”的生活氛围，想人所想，随人所愿，以至真至诚，求至善至美，坚持“以您为尊、以您的生活为尊”的服务理念，就一定能使星河·国际以其高档次、高品味、高资质的建设和高水准的管理赢得每位业主的青睐。

二、管理目标
1．总体目标：
1．1一年内使星河·国际达到市级示范小区标准，市安全文明小区；二年内达到省级示范小区标准，三年内达到国家级示范小区标准。

1．2各项工作规程符合物业管理ISO9001：2000体系和ISO14001体系标准。

2．具体管理目标：
－房屋完好率100％；
－房屋零修及时率100％；
－维修工程质量合格率100％；
－设备保养率100％；
－设备完好率98％以上，大型及重要机电设备100％；
－用户满意率95％以上；
－零修急修及时率100％，返修率不高于1％，有回访记录；
－清洁保洁率99％以上；
－绿化完好率98％以上；
－管理范围的照明完好率98％以上；
－管理责任造成的刑事案件和火灾事故

三、管理设想

1．定位
1．1环境定位：设计者在的设计中，精心为星河·国际营造了一个具有现代风情的大型空中园林广场，给人以如诗如画的感觉，双会所充分满足工作与休闲的双重需要。作为物业管理者就要极尽环境之优势，充分营造一种人与自然相融通的氛围。提倡环保概念，使人、建筑、自然三方面相融合的高档楼盘。

1．2人文定位：现代生活方式，高尚生活品味，已成为被现代人全面接受的居住理念。在管理上，我们将把“温馨服务、亲情管理”作为服务主题，为星河·国际用户提供安全、舒适、优雅的生活和办公环境，做到看得见的地方要显现尊贵气派，看不见的地方要更加细心，让用户感受到热情、温馨的服务，充分领略在尊贵生活的荣耀。

2．个性化服务：突出个性化的服务特色，提升服务品质，最大限度满足业主生活的各项需求，减少服务环节，为业主（住户）提供更便捷的服务，客户助理和业主（住户）之间建立的将是一对一的服务关系，不仅提高了服务质量，而且也提高了服务效率。

3．管理模式：
采用“一、二、三”的管理模式。

2．1一名“客户助理”即每栋大楼设一名“客户助理”实行24小时帖心服务；

2．2二种“服务”即实施个性化服务，根据用户的需求提供办公和居住的二种服务；

2．3三个“中心”即设置客户服务中心、维修服务中心、安全监控中心。

四、管理组织机构

织机构的设置原则：
内外分工、职责分明、相互协调、有效监督。

1．1针对星河·国际的特点和为业主提供高水准“星级”服务的需要，将管理分为楼宇内部、外部管理两大部分，推行“客户助理”负责制，实行责任到人、分栋包干。即：每幢大楼内部所有问题由“客户助理”全面负责；大楼外部管理及大楼安全、消防、车辆管理由保安部负责。（便于以后实行保安外包工作）
2清洁、绿化工作外请专业公司，客户部负责监督。

3客户的日常维修可用电话报修到客户服务中心或本幢大楼的“客户助理”，经过客户服务中心统一用电脑编出维修单，由维修服务中心打印维修单后安排技工在规定的时间内完成；用户室内的由用户验收，公共区域的由“客户助理”负责监督和验收。

每项工作做到：有安排——落实——监督 的循环过程。

2．各部门职责及人员配备
良好的组织机构是实行一流管理的基础，管理队伍应实现人员精炼，办事高效，既要避免职责不分、相互推诿，又要避免部门过多浪费人力资源。

管理处架构配备人员：
2．1管理处：2人设正、副经理，