※树立品牌形象，改善社会人脉口碑关系；
※保持楼盘信息在目标市场内应有的暴光率和市场信息到达率；
※促进楼盘销售，以期在预定时间内完成销售任务。

第一部分：营销推广的环境及分析
一、考虑因素
项目定位；
竞争楼盘卖点诉求及媒介选择；
市场信息来源；
目标市场对诉求内容的接受程度；
二、项目定位：
(一)产品定位：高档别墅住宅区。项目作为生态纯别墅GOLF住宅社区，无论是营销主题的提炼，还是推广宣传的执行，都有非常好的利益诉求点和支撑点。

消费者定位：高尚、休闲、旅游、度假、养生别墅社区。注重生活细节、品味的，注意身份和地位政商界人士或是为个人资产增值的投资客。

基本要素：注重生活细节，讲究生活情调，事业有成，文化修养高，年龄在35岁以上的年收入达到十万以上的成功人士，如私企老板，本地地主，外资企业高级管理层，海归派，公务员，白领和商务人士。

心理元素
A、目标消费者对生活品味和情调要求往往比较高;
B、注重身份和地位的显示和象征;
C、追逐利润和实现人生的价值的享受；
D、买涨不买跌的反市场需求的理论心理。

地理参数
A、增城本地人，经济收入可观，区域归属情结感强烈急需改善住房条件的换房者；
B、广州经济开发区东区，广州经济技术开发区创业和工作的外资企业高级管理层，海归派，公务员，金领，为休闲，度假和放松而选择身心寄托处;
C、增城新塘工商业服务，工作和创业的私企老板或商务人士;
D、 广州市区居民，为改善住房条件而换房;
E、珠江三角洲，港奥居民为休闲，度假，养生而买房;
F、 来自本地，广州市区和各地的为自身资产增值的投资客，将是项目的一大需求之一，特别是今年6月1日起，国十五条的实施以后，这一类型的消费者会给项目带来很多的交易契机。

4）购买动机与行为
A、为住得舒服而换房的置业者，他们对物质量，户型结构，物业服务质量，社区配套，社区文化往往要求很高，同时对价格也比较敏感;
B、 为休闲，度假，养生的第二次换房者，他们往往看重社区的配套，物业服务质量，区位价值，户型布局，设计风格。对价格不太敏感，而且经常买涨不买跃。

C、为资产价值增值而买房的投资客，他们讲究区位归属，社区配套，户型布局，设计风格和物业服务品质，而且对价格较为敏感，最看重物业的升值空间。

（三）价格定位：“洋房价格，别墅生活”的价格定位。基于项目自身的区位，配套，设备，设计风格和工期进度等问题，项目从总体定价方面，实行“同区位高价策略，市区洋房价格”;从走势上,以“低开高走”价格路线策略，同时丰富价格体系，拉开价格档次，操作上透明化。例如：重新制定售价，重新组合付款方式，保留部分畅销单位，分期推销，并定期公开销控表。

三、竞争楼盘卖点诉求及媒介选择
四、市场广告环境
（一）关注度：大众媒体依然强势 新兴媒体势头强劲 杂志和广播已逐步转变为分众媒体
与快速发展的社会环境相同步，不同的社会环境因素影响并促成了当代受众的不同特征。广告不仅在传达着产品信息和品牌形象，同时也在帮助创造着社会文化。大众媒体高度的集中性注定了其天然的垄断性，但随着人们生活空间的扩展以及生活方式的不断发展，网络、地铁、轻轨、超市、药店、医院、商场、机场内，灯箱、广告牌、LED……媒介已经触及到人们生活的各个角落，而这种种形式不同的媒介也因能满足不同社会群体的需求而获得快速发展。据零点研究集团调查的一份数据结果显示，无论是被动接触还是主动关注，消费者在日常生活中接触最多的媒体广告是电视广告（96.4%和68.2%）、报纸广告（79.1%和51.7%）和杂志广告（24.5%和16.9%）。值得注意的是，网络广告（20.6%和11.1%）和路牌广告（14.6%和9.8%）的被动和主动接触率虽然和电视、报纸广告还有相当差距，但是与杂志广告已经非常接近，并且已经超出了传统四大媒介之一的广播广告（13.9%和6.0%）。

（二）信任度：广告公信力是企业和媒体共同面临的问题
任何广告的目的都在于在消费者心目中放进一点信息，以期影响他