目录

第一部分项目市场研究分析
一、总体市场形势
二、区域市场形势分析
三、片区住宅消费力市场分析
四、可比性楼盘分析
第二部分 项目分析
一、项目基本概况
二、项目S.W.O.T分析
三、综合评价及发展战略
四、项目卖点提炼
第三部分 项目定位分析
一、项目客户群定位
二、项目市场定位
三、项目形象定位
四、项目推广案名建议
五、 项目价格定位
第四部分 项目现场包装
包装思路
包装建议
第五部分 销售营销推广
一、入市时机分析
二、营销阶段划分
三、营销节奏安排
四、分阶段营销策略
五、媒体策略
六、销售渠道
七、媒体推广费用预算
八、价格策略
九、付款方式折扣

前言

本方案的制定是结合扬州现在房地产发展的情况，针对性的总结市场调研结论的基础上，同时结合本项目的具体特点及优劣势分析，提出针对性较强的物业定位及市场定位，并通过各种行之有效的包装手段，塑造楼盘独特个性，从而强化楼盘的优势及特色，消除或降低楼盘的劣势及缺点，为将来进入实际营销阶段作好独特而恰当的铺垫。

第一部分项目市场研究分析

一、总体市场形势分析

1、2005年扬州房地产市场
1）房地产开发投资增幅趋缓，下降13.23% 2005年房地产投资占固定资产总投资比例达21.69%，全年市区完
成房地产开发投资42.21亿元，同比增长20.05%，增幅下降3.23%。

2）商品房供应以住宅为主，住宅占73.8%
2005年共批准销售商品房177.31万m2，同比下降12.34%，其中住宅130.95万m2，商业36.84万m2，办公9.52万m2。

3）户型面积在60~144 m2，占住宅的65.41%
60-120 m2的普通住宅为47.75万m2，占住宅的36.46%，120-144 m2的普通住宅为37.91万m2，占住宅的28.95%。

4）成交以单价在3500元/ m2以下的住宅房为主
成交5585套，65.72万m2，分别占住宅成交总量的67.36%和
62.57%。

2、2006年扬州房地产市场展望

1) 2006年房地产业仍将是中国最具影响力的产业
由国务院发展研究中心与《上海证券报》联合推出的最新房地产市
场发展预测报告—《2006年房地产业发展白皮书》反映了来自高层
和权威的信息：“为住而买”，2006年将是鼓励住宅消费年。

2) 扬州商品房价格将保持稳定
从供给角度看，扬州市商品房供应比较充足，房价缺乏大幅上涨的
动因；从需求角度看，扬州市受房产新政的影响，尽管出现了持币
待购的现象，但有效需求客观存在，并且在等待中增长，房价不可
能出现大幅下跌。