【项目名称】棕榈湾（以下简称“项目”）
【项目位置】秀安路1号
【项目占地面积】150亩（约10万平方米）
【一期总建筑面积】约7.8万平方米
【项目一期住宅总户数】1050户
【项目一期规划】项目一期全部为住宅楼，1#～6#、11#～13#楼地上一层为杂物房层，二～八层为住宅；7#～10#楼地上一层为商铺，二～八层为住宅。

第二章市场调查分析

第一节城北区域分析
2.1.1城北拥有广阔的发展前景
2.1.1.1 政府启动城北136工程
政府136工程的启动，南宁城市建设日新月异，特别是对旧城区的大力改造，使其面貌焕然一新。城北，作为南宁市城区规模形成较早、发展较成熟的区域，在这场城市革命中扮演了重要的角色。友爱路、衡阳路、北大路、安吉路、大学路等道路的扩建改造，加上各项配套设施的完善，城北将逐渐走出昔日工业城区“老、旧、差、乱”的形象。

2.1.1.2 相思湖带动城北房产新热点
2003年底，城北相思湖片区号角高鸣，成为继琅东以后政府又一重点投资开发区，政府对西北部已日益重视。在这种政府行为的引导下，相思湖一带必将成为社会关注的焦点和投资的热点，也将带动城北其它区域的开发建设。另外，根据政府部门的10年规划，城北区将建成高度城市化、网络化的，具有良好生态环境的文明居住型城区。可见，城北在迈向一个全新的发展历程。

2.1.1.3 “东博会”给城北房地产带来新的发展机遇
从2004年起，“中国－东盟博览会”每年将会在南宁举行，南宁的城市发展面临着史无前例的大好机遇，在对城市的发展方向作出相应调整的同时，积极开拓新的发展与区域已是必然选择。经过数年来的开发建设，南宁市南湖以东区域的开发已经形成规模，埌东、凤岭新区的城建用地已经饱和，开发规模甚至超出预计，出现供不应求之势，城市空间拓展急需另谋出路。南宁市将下一步的城市建设目标瞄准了西部，南宁市西北包括沙井和西乡塘片两个相对落后的片区很快就要改头换面。周边基础设施建设的加快，环境进一步改善，居住品质和房子的“含金量”必将进一步提升。“东博会将给城北区的房地产市场带来一次新的发展机遇。

2.1.2城北，一直是南宁楼市的热点区域
城北区，南宁房地产最先升温的区域之一，一直是房地产投资、开发的热点。2001年，城北以文华园、北湖安居小区、恒大新城开创了南宁的大盘时代，圆了许多工薪阶层的住房梦，并因此带动整个城北楼市的持续高速发展，整体价格水平稳步上升，成为南宁房产增值最明显的区域。

继文华园、恒大新城、高新苑等大盘之后，2003年城北进一步涌现振宁翠峰、城市碧园等超过50亩的中、大盘，还有即将推出的500亩安居盘“桃花源”，城北已成为“大盘一统天下”之势。

2.1.3紧凑型小面积户型，城北乃至南宁市场的稀缺产品
目前南宁市场的主力户型是100～130㎡的三房及80～95㎡的二房，其中又以三房占有更大比例。大盘的户型设计中规中矩，以110㎡左右三房、90㎡二房居多，这与其目标客户息息相关。绝大部分大盘的目标客户广泛，主要瞄准购房的主力人群工薪阶层、大面积拆迁带来的拆迁户等。依据目标客户的购买承受能力，中等面积的二房、三房最受欢迎自然在情理之中。而作为南宁盛产大盘的城北区，大盘产品设计特点亦逃不出该范畴，甚至是这类户型设计的代表区域。

相对而言，小于100㎡的三房、80㎡以内的二房似乎被市场遗忘，这部分产品主要针对承受能力较低或者经济实力不十分雄厚的年轻人。在购房人群日益大众化的今天，这部分消费者购房的需求欲望在膨胀，潜在市场巨大。

另外，这两年小户型（单间、一房）热潮风靡全国，南宁小户型楼盘的疯狂有目共睹，其最吸引人之处就是轻松付款、置业门槛低。

可见，置业门槛低的紧凑型小面积户型不仅是一类稀缺产品，而且是一种潜力需求量巨大，更是一个尚待挖掘的市场。在城北或者目前的市郊，有条件开发类似产品的区域作此定位不失为一个明智之举。

第二节城北个案分析
为了充分了解区域市场、寻找市场机会，给本项目提供准确的定位依据和营销思路，我们对城北区目前具有较强竞争力的楼盘进行了调查研究，情况总结分析如下：
2.2.1 【个案一】 恒大新城
2.2.1.1项目概况、均价及销售情况
项目占地418亩，总建筑面积达51.7万平米。位于快速环道北段秀厢大道南侧，与本项目隔路相望，是本项目最直接的竞争对手。

该项目定位为“为工薪阶层打造的大型住宅人文社区”，主题口号为“居住与时代同步”。项目规划由2栋高层、4栋小高层和20栋多层组成。小区内有近万米的中庭、会所、网球场、游泳池，并配备有幼儿园、小学和商业步行街，设施较为完善。

目前的均价为2100元/平米，前几期基本销售完毕，仅余少量一房和两房，销售情况良好。预计11月下旬或12月初新推两栋小高层，目前价格和户型尚未公布。

2.2.1.2项目评述
优势：该项目已经成功开发三期，逐渐树立起恒大品牌，拥有较好的客户基础和市场影响力。小区内部比较成熟，具有较完善的配套服务设施，如会所、社区服务等。

劣势：小区内建筑密度较大，与恒大所开发的北湖安居小区仅一路之隔，依然没有摆脱安居房的影响。

与本项目的竞争、联系：与本项目同处一隅，规模比本项目大，该项目宽泛的定位，目标客户难免与本项目有雷同、冲突之处，其价格、产品及其优势将对本楼盘构成直接威胁，也是客户购买最直接的参考楼盘。因此，本项目在做定位时要考虑塑造自身鲜明的风格、明确选择并锁定目标客户，摆脱一般大盘的操作与束缚，走一条差异化、个性化的道路。

2.2.2 【个案二】 城市碧园
2.2.2.1 项目概况、均价及销售情况
项目占地80余亩，位于明秀路和大学路的交界路口，是一个瞄准中青年