第一阶段市场调查分析及预测

第一部分赣州总体市场分析
第一章赣州总体社会及经济发展概况
一、赣州市城市化进程加快，人民生活得到新提高。

赣州市位于赣江上游，江西南部，是国家历史文化名城。赣州东邻闽南三角洲，南连珠江三角洲和港澳地区，西接湖南，北与江西省吉安、抚州市相连，既是东南沿海的腹地，又是内地连接东南沿海发达地区的前沿地带，具有明显的东进西出、南接北承的区位优势。现辖1区2市15个县和一个经济技术开发区，有人口845.6万人，面积3.94万平方公里，分别占江西省的1/5和1/4，是江西最大的行政区。

按照赣州市城市化发展进程要求，通过区划调整，新增1－2个区，到2010年达到70平方公里和70万人口的规模，到2020年，达到100平方公里、100万人的规模，同时形成城市集群。同时人民生活得到新提高。城市居民人均可支配收入年均增长9％，达到12600元，农民人均纯收入年均增长8％，达到4050元；居民消费价格总水平年均控制在103％左右；城镇人均使用面积达到30平方米。

二、投资额度继续增长，2006年房地产开发投资增长25％。

2006年赣州市在全面落实中央宏观调控政策的同时，着力调整投资结构，确保投资适度增长：完成全社会固定资产投资223亿元，比上年增长20％，其中城镇以上固定资产投资181亿元，增长21.6％。投资重点主要用于改善基础设施、增强薄弱环节和发展后劲等，交通行业完成投资21亿元，增长90％；水利、环境和公共设施完成投资23亿元，增长30％；公共管理及社会组织完成投资8亿元，增长20％；房地产开发完成投资30亿元，增长25％。

三、有序发展房地产业，“十一五”期间，力争把房地产业培育成为赣州市服务业领域的新兴主导产业。

按照国家宏观调控要求，将继续有序发展房地产业，充分发挥房地产业对投资、消费的双重促进作用。大力开发中低价位、中小套型普通商品房，适度发展高档商品房，重点发展风格多样、功能完善的商务住宅小区，推动住宅区配套设施和环境建设同步完成。加强房地产一级市场调控，加快放开和搞活二、三级房产和地产市场，建立向社会公开建房成本等制度，控制房产价格，防止价格联盟。允许居民合作建房。制订更加有利的配套政策，扩大住房公积金按揭范围和标准，延长还款期限。“十一五”期间，力争把房地产业培育成为我市服务业领域的新兴主导产业。

第二章赣州房地产总体市场分析
一、宏观调控后的赣州市房地产市场总体概括
2006年是房地产行业新一轮调控年，在国家进一步加大房地产宏观调控力度的同时，赣州市也及时采取一系列有力的措施，力促房地产市场持续、稳定、健康发展。包括继续按照“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产市场发展思路，采取多种措施，保障了赣州房地产市场健康、持续、稳定发展。

国家为稳定住房价格出台的一系列调控政策，对赣州市房地产企业的经营状况有些影响，但影响程度普遍不深，主要是因为国家强调的是“切实稳定住房价格”，其稳定的前提是房地产市场存在价格虚高和投机等现象。而赣州市的房价基本上是稳步上升的，并且还有继续上升的空间，从整个房地产市场看，“投机”成分并不多，恶意炒房现象几乎不存在，居民购房的主要目的还是用于自住，购房者有两大主力，一是新增城市居民，二是改善居住条件的居民。对于宏观调控政策出台后出现的持币观望现象，经过一段时间的市场调整和购房者心态调整，合理的消费需求依然会释放出来，稳定、较快发展将成为今后赣州房地产市场的主旋律。中心城区新区在2005年以来陆续开盘了一批新楼盘，这些楼盘的共性是小区容量大、设计风格新、地理位置优、配套设施好，因此价格也普遍高开高走，它们将引导赣州房地产业新潮流，也将引领赣州房地产业进入新一轮行业较快发展、价格稳步上涨的区间。随着河套内土地资源的日益稀缺及城市化进程的加快，站北区和杨梅渡等片区亦成为置业热点，掀起了新一轮的开发置业热潮。

二、2005年、2006年、2007年1至2月物业准销售面积情况表

项目
年份
住宅面积
（单位：㎡）
写字楼面积
（单位：㎡）
店面面积
（单位：㎡）

2005年
472534.99
30534.11
102467.26

2006年
784672.27
57239.75
137873.93

2007（1-2月）
145046.34
2075.84
6268.45

从上表中可以看出，2006年与2005年相比：住宅面积上升了66.1%，写字楼面积上升了87.5%，店面面积上升了34.6%；住宅、写字楼、店面所推出的体量都成上升趋势。

三、2005年、2006年部分楼盘价格对照表

年份（均价）
楼 盘
2005年（均价）
（单位：元/㎡）
2006年（均价）
（单位：元/㎡）

蓝波湾
2247/2736
2898

蔚蓝半岛
2184
2329/2580

水岸新天
1976
2718

越秀花园
1863
2204/2244

黄金时代
1831/2218
2620

金钻广场
2213
3292

从上表中反映出：虽然2005年和2006年房地产行业进行了新一轮宏观调控，抑制房价快速上涨，但是作为二线城市的赣州，房地产业依然快速发展，房价一直呈上升趋势；由此可见，在今后房价仍然呈稳中有涨态势。

四、2006年至2010年住房建设计划及用地情况表

年
度
商品住房
经济适用房
廉价住房

建设面积
用地面积
建设面积
用地面积
建设面积
用地面积

2006年
140万㎡
84万㎡
5万㎡
2.6万㎡
5万㎡
2.4万㎡

2007年
146万㎡
88万㎡
5万㎡
2.6万㎡
5万㎡
2.4万㎡

2008年
152万㎡
91万㎡
5万㎡
2.6万㎡
5万㎡
2.4万㎡

2009年
158万㎡
94万㎡
5万㎡
2.6万㎡
5万㎡
2.4万㎡

2010年
164万㎡
98万㎡
5万㎡
2.6万㎡
5万㎡
2.4万㎡

根据以上数据统计，按照国家宏观调控的要求，通过税收调节、控制土地供应和建设规划等方式，严格控制别墅等高档商品房的建设规模，保证中低价位、中小套型的普通商品住房的土地供应；但是商品住房土地供应量总体上还是呈上升趋势，仍有较大的市场开发空间。

第三章本项目各邻近片区市场分析
一、各片区市场发展状况及比较分析
1、片区市场划分
从房地产区域划分来说，基本分为老城区、章江北区域（东段、西段）、水南新城区、杨梅渡片区（包括西城区和黄金开发区）、站北区。老城区和章江北区域由于土地供应量日益稀缺，商品房开发受到很大限制；水南新城区已经进入商品房迅速开发期，逐渐成为房地产开发的重点区域；杨梅渡片区和站北区随着开发项目的增多，逐渐成为市场置业的热点。由于本项目所属站北区，邻近老城区、章江北区域和水南新城区，所以这些区域的楼盘目前已经对本项目有一定的竞争性了。因此，本次调研重点针对老城区、章江北区域和水南新城区进行对比分析。

2、老城区市场分析
老城区基本没有作为商品房开发的可利用生地，在城市规划中，除了进行旧城改造外，政府基本上不会在老城区批地建造商品房。

老城区是目前赣州市民工作、生活和教育中心，片区房地产开发主要以旧城改造为主，受改造进程限制，所以楼盘开发较分散，总体规模小，开发总量也不多。因此除了在建在售的项目外，